Questions and answers
On this page, SKGO publishes answers from the SKGO Expert Service to questions received from local administrations about the functioning of local self-government and the responsibilities of cities and municipalities.
Koja se dokumenta podnose kod izbora upravnika Stambene zajednice?
U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Pravilnikom o sadržini registra i dokumentaciji potrebnoj za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama, kao i načinu podnošenja podataka i dokumenata ("Sl. glasnik RS", br. 49/2017), Registar stambenih zajednica sadrži podatke koji se registruju i podatke koji se evidentiraju. Podaci o upravniku su podaci koji se registruju.
U Registar se vrši upis, promena i brisanje podataka i dokumenata o stambenim zajednicama koji su predmet registracije i evidencije u skladu sa Zakonom i pravilnikom. Promena u registru koja se tiče reizbora upravnika za naredni period vrši se u skladu sa članom 9. Pravilnika o sadržini registra… uz prilaganje zapisnika sa Sednice skupštine SZ o izboru upravnika, i dokaz o uplati administrativne takse, uz donošenje rešenja o promeni.
Dakle, potrebno je podneti zahtev za promenu u Registru, uz podnošenje priloga – zapisnika sa sednice skupštine SZ i dokazom o uplati takse. Nadležni registrator doneće odgovarajuće rešenje i uneti promenu u Registar stambenih zajednica.
Da li je potrebno izbrisati teret-plaćanje naknade pre potvrđivanja projekta parcelacije ili tek kada se traži građevinska dozvola?
Članom 88. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je, kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi planski dokument koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granice planskog dokumenta sa popisom katastarskih parcela sa odgovarajućim grafičkim prikazom.
Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u roku od 15 dana po dobijanju akta iz stava 1. ovog člana rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.
Stavom 5. člana 88. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište.
Dakle, mišljenje Stručne službe SKGO je da je vlasnik u obavezi da plati naknadu za prenamenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko pre izdavanja građevinske dozvole, nakon čega će organ nadležan za poslove katastra izbrisati zabeležbu.
Lokalna samouprava je dana 29.01.2014. godine izdala građevinsku dozvolu za asfaltni kolovoz, a dana 29.01.2016. godine izdala potvrdu o prijemu prijave o početku izvođenja radova. Imajući u vidu da radovi nisu završeni, da li je predmetna građevinska dozvola i dalje važeća, a ako nije, da li postoji mogućnost produženja važenja iste?
Izdata pravnosnažna građevinska dozvola na koju se odnosi pitanje i dalje važi i na osnovu nje se može nastaviti izvođenje radova, a potom izdati i rešenje o upotrebnoj dozvoli.
Za važnost građevinske dozvole treba imati u vidu dva roka koja se oba računaju od dana pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli.
Prvi rok sadržan je u stavu 1. člana 140. Zakona o planiranju i izgradnji (ZPI) i određuje da građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se u roku od 3 godine od dana pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli ne izvrši prijava radova.
Prijava radova je važan korak jer od potvrđene prijave radova zapravo počinje izgradnja objekta tako da zakonodavac ovde dosledno zastupa stav da se može smatrati da se radi o objektu u izgradnji samo ukoliko je za njega izdato pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli i potvrđena prijava radova.
U ovom konkretnom slučaju imamo pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli i prijavu radova koja je potvrđena 2 godine kasnije (pretpostavljamo da nije nastupila pravnosnažnost rešenja istog dana kada je to rešenje izdato), te iz tog razloga rešenje o građevinskoj dozvoli od 29.01.2014. i dalje važi.
Drugi rok sadržan je u stavu 4. člana 140. ZPI koji određuje da građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti tog rešenja ne izda upotrebna dozvola.
Ovo pravilo ne primenjuje se, dakle ne prestaje važnost pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli istekom ovog roka, ako se radi o objektima iz člana 133. ZPI (objekti za čiju izgradnju akte kojima se odobrava izgradnja objekata izdaje Ministarstvo), o objektima komunalne infrastrukture koji se grade fazno i ako se radi o stambenim objektima koje investitor gradi za rešavanje svoje stambene potrebe.
U konkretnom slučaju, radi se o rešenju kojim se odobrava izgradnja objekta komunalne infrastrukture – ulice, odnosno jednog njenog dela (faze) – kolovoza, te prema tome važnost izdatog pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli nije prestala.
U pogledu mogućnosti produženja važenja građevinske dozvole, uobičajeno je u praksi da se može produžiti važnost izdate građevinske dozvole samo ukoliko se zahtev za produženje važnosti podnese pre isteka propisanog roka iz člana 140. stav 1. i stav 4. ZPI.
Da li je za izgradnju ulice koja je Planom detaljne regulacije definisana i upisana i za koju je doneto Rešenje Vlade RS kojim se utvrđuje javni interes za eksproprijaciju, odnosno administrativni prenos nepokretnosti, moguće izdati građevinsku dozvolu (Rešenje o odobrenju izvođenja radova) pre rešavanja imovinsko pravnih odnosa? Projektno-tehnička dokumentacija je spremna i urađen je i sproveden projekat preparcelacije shodno navedenom rešenju.
Po pravilu, radi izgradnje objekata javne namene (u koje spadaju i površine javne namene) potrebno je pribaviti odgovarajući akt kojim se odobrava izgradnja tog objekta ukoliko je na zemljištu upisano pravo javne svojine (član135. Zakona o planiranju i izgradnji).
Svojinu na tom zemljištu, JLS stiče nakon sprovedenog postupka utvrđivanja javnog interesa po pravilu u postupku eksproprijacije odnosno, u postupku administrativnog prenosa.
U slučaju na koje se odnosi pitanje, radi se o ulici – linijskom infrastrukturnom objektu iz člana 2. tačka 26. Zakona o planiranju i izgradnji odnosno o površini javne namene, za čiju izgradnju je u smislu člana 145. ZPI i shodno članu 3. stav 2. tačka 5. Pravilnika o posebnoj vrsti objekata i posebnoj vrsti radova…potrebno pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova.
Član 69. stav 9. ZPI određuje da se radi izvođenja radova na izgradnji ulice kao komunalnog linijskog infrastrukturnog objekta, za dokaz o rešenim imovinskim odnosima na zemljištu, pored dokaza propisanih članom 135. ZPI (svojina na zemljištu) može koristiti:
- popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta ili
- izjava investitora da će pre izdavanja upotrebne dozvole rešiti imovinsko-pravne odnose na nepokretnosti.
Ukazujemo da se za pribavljanje građevinskog zemljišta u javnu svojinu, kada se radi o izgradnji objekata javne namene, primarno koriste odredbe Zakona o eksproprijaciji.
Međutim, Zakon o planiranju i izgradnji član 99. stav 19. i 20. predviđa još jednu mogućnost za pribavljanje građevinskog zemljišta u javnu svojinu ako je to potrebno za uređenje površina javne namene (površine javne namene predstavljaju u smislu člana 2. stav 1. tačka 6: ulice, parkovi, trgovi…).
Dakle, moguće je pribaviti ovo zemljište i na osnovu sporazuma sa vlasnikom tog građevinskog zemljišta u skladu sa odredbama Zakona o javnoj svojini i u postupku i na način koji je regulisan opštim aktom JLS kojim se reguliše upravljanje imovinom JLS, raspolaganje imovinom JLS i pribavljanje u javnu svojinu JLS nepokretnosti.
Ukoliko važeći opšti akt o upravljanju JLS ne sadrži odredbe kojima je regulisan postupak pribavljanja u javnu svojinu JLS građevinskog zemljišta za uređenje/izgradnju površina javne namene u smislu člana 99. stav 29. ZPI, tada obzirom da se radi o potrebi hitnog postupanja (zbog apliciranja JLS za finansijska sredstva kod donatora), ističemo da se može izdati rešenje o odobrenju za izgradnju planirane ulice, ukoliko ovlašćeno lice JLS izda izjavu u smislu člana 69. stav 9. ZPI kojom se u ime JLS obavezuje da će pre izdavanja upotrebne dozvole za novoizgrađenu ulicu biti rešeni imovinskopravni odnosi na predmetnom zemljištu.
Šta je potrebmo dostaviti kao dokaz o pravu svojine na zemljištu s obzirom da je zajednička svojina privatnog lica i opštine?
Potrebno je pre izdavanja rešenja o građevinskoj dozvoli da fizičko lice u postupku otuđenja neposrednom pogodbom sa JLS pribavi preostali deo katastarske parcele koji je u svojini JLS.
Zajednički udeo je neopredeljen udeo u pogledu površine, te kako se cena za otuđenje građevinskog zemljišta u javnoj svojini utvrđuje po 1m2, potrebno je na odgovarajući način utvrditi kolika površina od predmetne kat. parcele pripada JLS.
Predlažemo da se pokrene postupak otuđenja neposrednom pogodbom pred nadležnom imovinskopravnom službom te da se u toku tog postupka pribavi od RGZ uverenje o kretanju ove kat. parcele da bi se utvrdilo da li je imovinska zajednica između fizičkog lica i JLS nastala u postupku izrade novog Katastra nepokretnosti ili na drugi način.
Kada se utvrdi kolika površina predmetne kat. parcele pripada JLS, tada bi po sprovedenom postupku otuđenja neposrednom pogodbom i na osnovu Ugovora zaključenog sa JLS, vlasnik objekta stekao pravni osnov za upis prava svojine na predmetnom zemljištu sa udelom 1/1 i nakon toga bi mogao pokrenuti postupke za pribavljanje akata kojim se odobrava izgradnja objekta.
Da li je za izdavanje rešenja o odobrenju za ugradnju unutrašnjih gasnih instalacija za objekat pod hipotekom potrebna saglasnost hipotekarnog poverioca vezano za član 17. Zakona o hipoteci?
Kod prava i obaveza vlasnika nepokretnosti i hipotekarnog poverioca neophodno je da se uzmu u obzir odredbe člana 16 i 17. Zakona o hipoteci.
Naime, članom 16. Zakona o hipoteci propisano je da vlasnik nepokretnosti nad kojom je ustanovljena hipoteka ima prava, između ostalih, da upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni, da ubira plodove, kao i da predmet hipoteke otuđi i prenese pravo na treće lice.
Članom 17. Zakona o hipoteci propisane su obaveze vlasnika nepokretnosti.
Stavom 1. ovog člana propisano je da vlasnik hipotekarne nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet hipoteke bez pismene saglasnosti poverioca. Pod fizičkim menjanjem se podrazumeva: pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.
Stavom 2. istog člana propisano je da je vlasnik nepokretnosti dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost hipotekarne nepokretnosti.
Pažljivim čitanjem stava Zakona, mišljenja smo da se prilikom ugradnje gasnih instalacija ne vrši ni jedna radnja iz člana 17. stav 1. Zakona o hipoteci za koje se zahteva posebna pismena saglasnost hipotekarnog poverioca kao i da se pomenutim radnjama ne umanjuju vrednost nepokretnosti (stav 2).
Da li je i za ovakve radove potrebna saglasnost poverioca ili ne najbolje bi bilo da se pogledaju odredbe Ugovora koji vlasnik nepokretnosti ima sa poveriocem.
Na kraju, imajući u vidu da sam Zakon o hipoteci nije jedan od zakona koji nužno primenjuju lokalne samouprave i da predmetno pitanje nije postavljeno da bi se zaštitio interes lokalne samouprave ili pružila podrška u radu organa, već da je isto više pitanje ugovornog odnosa na relaciji vlasnik nepokretnost - hipotekarni poverilac gde svaki vlasnik nepokretnosti bez obzira kakva je odluka postupajućeg organa u drugom predmetu u obavezi da poštuje svoje ugovorne obaveze i da ih zna.
Koji organ JLS ili služba pokreće postupak i dostavlja Zahtev za pokretanje ili Odluku o pokretanju postupka eksproprijacije ministarstvu građevinarstva?
Predlog za utvrđivanje javnog interesa podnosi korisnik eksproprijacije.
Ukoliko je vaša opština korisnik eksproprijacije predlog treba da podnese Opštinski pravobranilac koji zastupa interese opštine u ovakvim predmetima.
Za opštine koje nemaju formirano opštinsko pravobranilaštvo predlog podnosi Predsednik opštine.
Predlog se podnosi Vladi RS, a preko Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture koje Ministartsvo kasnije priprema rešenje kojim se utvrđuje javni interes za predmetnu izgradnju, u skladu sa Zakonom o posebnim postupcima radi realizacije projekata izgradnje i rekonstrukcije linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja za RS.
Svaki zahtev koji dođe u Ministarstvo biće prosleđen nadležnom sektoru za te poslove saglasno njihovom aktu o sistematizaciji i opisu poslova pojedinačnih sektora.
Sektor za prostorno planiranje i urbanizam Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture je nadležan za ocenu planskih akata i daje pozitivno mišljenje na predloge za utvrđivanje javnog interesa koji su podneti redovnim putem na osnovu Zakona o eksproprijaciji.
Da li gradska opština može prilikom postupka likvidacije JP za razvoj da preuzme delatnost upravljanja javnim putevima ili mora da je dodeli drugom javnom preduzeću?
Članom 10. Zakona o putevima propisano je da delatnost upravljanja opštinskim putevima, ulicama i nekategorisanim putevima, koji nisu deo državnog puta I i II reda, može da obavlja javno preduzeće, odnosno društvo kapitala čiji je jedini vlasnik jedinica lokalne samouprave, kao i drugo društvo kapitala i preduzetnik, kome je nadležni organ jedinice lokalne samouprave poverio obavljanje delatnosti upravljanja opštinskim putevima, ulicama i nekategorisanim putevima, u skladu sa zakonom kojim se uređuje javno-privatno partnerstvo i koncesije.
Dakle, upravljač puta ne može da bude uprava, pa samim tim delatnost upravljanja opštinskim putevima ne može da obavlja uprava gardske opštine, već se ta delatnost može poveriti javnom preduzeću, odnosno društvu kapitala ili preduzetniku u skladu sa propisima koji uređuju javno privatno partnerstvo i koncesije.
Da li je za izdavanje lokacijskih uslova neophodno da postoji već formirana građevinska parcela ili je dovoljan podatak da postojeća katastarska parcela ispunjava uslov za građevinsku parcelu i u odnosu na ove podatke se mogu izdati lokacijski uslovi u skladu sa Zakonom?
Članom 53a Zakona o planiranju i izgradnji je utvrđeno da se lokacijski uslovi izdaju za katastarsku parcelu koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu. Lokacijski uslovi sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, projekta za građevinsku dozvolu i projekta za izvođenje. Lokacijski uslovi mogu se izdati i za više katastarskih parcela uz obavezu investitora da pre izdavanja upotrebne dozvole izvrši spajanje tih parcela u skladu sa ovim zakonom.
Dakle, formiranje građevinske parcele nije neophodan uslov za izdavanje lokacijskih uslova.
Koja inspekcija vrsi nadzor o stanju i funkcionalnosti skloništa?
Prema članu 61. Zakona o smanjenju rizika od katastrofa i upravljanju vanrednim situacijama - izgradnju, održavanje, tehničku kontrolu i mirnodopsko korišćenje javnih i blokovskih skloništa vrši javno preduzeće zaduženo za skloništa. Samostalna služba za tehničku kontrolu skloništa u okviru JP "Skloništa" je akreditovana za kontrolisanje skloništa u upotrebi i to buke u prostorijama za boravak, konstrukcije skloništa, električnih instalacija, sredstava za zatvaranje otvora za kretanje, opreme za boravak i instalacija za provetravanje.
U slučaju kada se za skloništa koriste objekti stambenih zgrada ili neki objekti javne namene koji nisu registrovani kao skloništa od strane JP "Skloništa", onda su za inspekcijski nadzor zadužene lokalna građevinska i komunalna inspekcija.
Da li gradska opština može da obavlja komunalnu delatnost, prema Zakonu o komunalnim delatnostioma?
Članom 4. stav 6. Zakona o komunalnim delatnostima propisano je da jedinica lokalne samouprave može svojom odlukom, u skladu sa statutom, predvideti da gradska opština, mesna zajednica ili drugi oblik mesne samouprave obavlja određene poslove u vezi sa obezbeđivanjem uslova za obavljanje komunalnih delatnosti.
Članom 5. istog zakona predviđeno je ko sve može da bude vršilac obavljanja komunalnih delatnosti, te je u tom smislu, propisano da komunalnu delatnost mogu obavljati javno preduzeće, privredno društvo, preduzetnik ili drugi privredni subjekt.
Na osnovu gore pomenutih odredbi Zakona o komunalnim delatnostima, gradska opština ne može da obavlja komunalnu delatnost.
Kojim propisima su regulisane plate u javnim komunalnim preduzećima? Da li postoje limiti u pogledu koeficijenata i cene rada, kojim propisom su propisani ovi parametri? Koliko je minimalni neto iznos toplog obroka? Da li se isplata regresa može vršiti mesečno ili jednom u toku godine? Ukoliko se isplaćuje mesečno kako onda uraditi obračun ako unapred nije poznato kada će zaposleni koristiti odmor i koliko dana? Da li na kraju godine korigovati ukoliko nije iskorišćen odmor u celosti u tekućoj godini?
Zaposleni u javnim komunalnim preduzećima, za razliku od državnih službenika i nameštenika, ostvaruju pravo na zarade, a u skladu i na osnovu Zakona o radu i kolektivnih ugovora donetim na osnovu ovog sistemskog propisa.
Na nivou Republike Srbije, na snazi je Poseban kolektivni ugovor koji su, obzirom da se ovaj opšti akt neposredno primenjuje, u obavezi da primenjuju sva javna komunalna preduzeća.
Principi kolektivnog ugovaranja definisani Zakonom o radu su postavljeni tako da se u nižem opštom aktu zaposlenima mogu da ti samo ista ili veća prava u odnosu na viši opšti akt, tako da tako posmatrano, ne postoje zakonska ograničenja ni u pogledu visine koeficijenata ni u pogledu visine cene rada za najjednostavniji rad. Kod koeficijenata jedino ograničenje koje proističe iz pomenutog Posebnog kolektivnog ugovora je da raspon između najnižeg i najvišeg koeficijenta ne može biti manji od 1 : 3.
Da li će zaposleni u JKP imati veća prava od prava garantovanih Zakonom o radu i Posebnim kolektivnim ugovorom za JKP, reguliše se kolektivnim ugovorom ili pravilnikom o radu konkretnog preduzeća, uz napomenu da po Zakonu o radu ova opšta akta mogu biti doneta jedino uz saglasnost nadležnog organa opštine ili grada u svojstvu osnivača.
Osnivač JKP ima odlučujuću reč o politici zarada ne samo kroz opšta akta na koja daje saglasnost po Zakonu o radu, već i kroz obavezne godišnje programe poslovanja u kojima JKP planiraju masu i elemente zarada i naknade zarada, a koji se donose u smislu Zakona o javnim preduzećima uz takođe obaveznu saglasnost nadležnog organa osnivača.
Najmanji iznos naknade za ishranu u toku rada (topli obrok) koji je poslodavac u obavezi da obračuna isplati zaposlenom u JKP za efektivno vreme rada je 250 RDS dnevno (bruto 1), a najmanji iznos regresa je 75% od prosečne zarade u Republici Srbiji iz prethodne godine, plus fiksnih 33.000 RSD po zaposlenom godišnje.
Pravo na naknadu regresa za godišnji odmor imaju svi zaposleni koji u toj godini u skladu sa opštim aktima ostvaruju pravo na godišnji odmor. Ova naknada se može isplaćivati jednokratno ili višekratno, a najčešća praksa je da se ona isplaćuje mesečno zajedno sa zaradom. Na obračun regresa je bez uticaja to kada će, u koliko delova i koliko dana zaposleni koristiti godišnji odmor, već pravo na naknadu imaju SVI zaposleni koji u toku te godine stiču pravo na godišnji odmor. To je nešto što se zna unapred, tako da nema potrebe na kraju godine vrše bilo kakve korekcije.