Питања и одговори

Поступак издавања употребне дозволе уређен је Законом о планирању и изградњи ('Sl. гласник РС”, бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020, 52/2021, 62/2023 и 91/2025), члановима 154 -158.

Међутим, када се ради о линијским инфраструктурним објектима, што прикључни гасовод И пратећа опрема (МРС) јесу, није потребно прибављати потврду о завршетку изградње у конструктивном смилсу, а све у складу са одредбама Закона о планирању и пратећих подзаконских аката.

Поступак за утврђивање престанка важења грађевинске дозволе не води се у систему ЦЕОП већ ван њега и тада се води управни поступак у складу са ЗУП-ом И уз примену члана 140. Закона о планирању И изградњи.

Законодавац није прописао како се иницира поступак за утврђивање престанка важности решења о грађевинској дозволи, те стога преостаје да тај поступак покреће надлежни орган по службеној дужности.

Оно што је битно је да се решење о утврђивању престанка важења решења о грађевинској дозволи ван ЦЕОП-а доноси само ако су испуњени услови из става 1, 2 И 4 члана 140. ЗПИ.

Када су испуњени услови утврђени чланом 140 став 1, 2 И 4. Закона о планирању И изградњи, надлежни орган доноси решење о утврђивању престанка важења грађевинске дозволе И правноснажно решење доставља надлежној Пореској управи стога што је предвиђено да у том слућају инвеститор плаћа порез на имовину као да је објекат изграђен.

Законодавац је утврдио да грађевинска дозвола престаје да важи ако инвеститор не изврши пријаву радова у року од 3 године од дана правноснажности решења (осим у лсучају изузетака који су наведнеи у члану 140. Став 2 ЗПИ).

Други рок је ако се у року од 5 година од дана правноснажности решења о грађевинској дозволи не прибави употребна дозвола.

У случају који се наводи у постављеном питању извршена је пријава радова али не И пријава темеља И пријава завршетка објекат у конструктивном смислу. У том случају се дакле нису стекли услови за утврђење престанка важења грађевинске дозволе сходно члану 140. став 1. ЗПИ.

То значи да се прати други рок: не може се издати употребна дозвола уколико је од дана правноснажности грађевинске дозволе протекао рок од 5 година.

Уколико нисте по службеној дужности покренули поступак за утврђивање престанка важења решења о грађевинској дозволи ни по једном ни по другом основу, тада можете одлучивати о томе и у евентуално покренутом поступку за издавање решење о употребној дозволи у систему ЦЕОП.

Не знамо када је наступила правноснажност грађевинске дозволе у конкретном случају који је наведен у питању, али ако например, још није истекао рок од 5 година, па инвеститор поднесе у систему ЦЕОП пријаву темеља и пријаву завршетка објекта у конструктивном смислу, дужни сте да поступите по тим пријавама. Али уколико би инвеститор поднео те пријаве или нпр. захтев за употребну дозволу после истека рока од 5 година од дана у правноснажности решења о грађевинској дозволи, тада бисте били у обавези да у тој процедуру у систему ЦЕОП донесете решење којим одбацујете захтев као недозвољен због протека рока из члана 140. став 4 ЗПИ (осим уколико пре истека тог рока инвеститор сходно члану 140 став 5 ЗПИ не поднесе захтев за продужење важности издате грађевинске дозволе јођ за две године).

Законом о планирању и изградњи у члану 2 дефинисани су појмови, између осталог и објекти јавне намене: “Објекти јавне намене су објекти намењени за јавно коришћење и могу бити објекти јавне намене у јавној својини по основу посебних закона (линијски инфраструктурни објекти, објекти за потребе државних органа, органа територијалне аутономије и локалне самоуправе итд.) и остали објекти јавне намене који могу бити у свим облицима својине (болнице, домови здравља, домови за старе, објекти образовања, отворени и затворени спортски и рекреативни објекти, трговински центри, објекти културе, саобраћајни терминали, поште и други објекти)”.

За конкретније тумачење прописа и дефиницију објеката јавне намене у вези са конкретним питањем, предлажемо да се обратите ресорном министарству, односно Агенцији за просторно планирање и урбанизам РС.

Питање признавања уплаћених средстава односно повраћаја новца на име уплаћеног доприноса за уређивање грађевинског земљишта у случају поништаја или престанка важења решења о грађевиснкој дозволи (као што је овде случај), потребно је регулисати општим актом Јединице лоаклне самоуправе којим је регулисан допринос за уређивање грађевинског земљишта.

У пракси су честе ситуације да субјект који врши све послове обрачуна и наплате доприноса и уређивања грађевинског земљишта, приликом новог обрачуна у вези изградње објекта, узима у обзир раније уплаћена средства и обавезује инвеститора да исплати разлику до пуне вредности доприноса по новом обрачуну.

И ово питање је потребно регулисати општим актом којим је регулисан допринос за уређивање грађевинског земљишта.

Уколико општим актом ЈЛС нису регулисана ова питања, у том случају по основу општих правила Закона о облигационим односима о враћању датог када отпадне правни основ давања, инвеститор може покренути парнични поступак ради повраћаја датог.

Члан 8. Закона о процени утицаја на животну средину („Сл. гласник РС", бр. 94/2024) утврђује надлежност за спровођење поступка процене утицаја на животну средину у посебним случајевима, односно у случајевима када је надлежни орган за спровођење поступка процене утицаја истовремено и носилац пројекат који је предмет одлучивања. На овај начин законодавац је утврдио процедуру којом се избегава да орган јавне власти који је носилац пројекта истовремен и одлучује у поступку процене утицаја на животну средину.

Са тим у вези, уколико је јединица локалне самоуправе, на пример општина Рача, носилац пројекта, поступак процене утицаја на животну средину ће спроводити Министарство заштите животне средине, а не орган надлежан за заштиту животну средину у општини Рача. Да би се применио чл. 8. Закона о процени утицаја на животну средину није одлучујуће то да ли одобрење за извођење пројекта (чл. 2, ст. 1, тачка 4. Закона о процени утицаја) издаје орган локалне самоуправе или републички орган, већ то ко је носилац пројекта.

Члан 8. Закона о процени утицаја се примењује само у посебним случајевима када је надлежни орган за спровођење поступка процене утицаја истовремено и носилац пројекта.

Уколико имате такав случај обратите се Министарству заштите животне средине.

Члан 8. није постојао у претходном закону и уведен је 2024. године.

У свим осталим случајевима надлежност за поступак процене утицаја утврђена је чл. 7. Закона о процени утицаја на животну средину. И у случају надлежности из чл. 7. Закона постоје разлике у односу на претходни закон.

Имајући у виду да је 24. октобра 2025. године ступио на снагу Закон о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима ("Сл. гласник РС", бр. 91/2025), којим је у члану 27, прописано да даном ступања на снагу овог закона престаје да важи Закон о озакоњењу објеката ("Службени гласник РС", бр. 96/15, 83/18, 81/20 - УС, 1/23 - УС и 62/23), као и да се поступци започети у складу са одредбама Закона о озакоњењу објеката обустављају се даном ступања на снагу овог закона, сматрамо да треба да поступите у складу са одредбама Закона о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима, уколико конкретни захтев није решен до 24. октобра 2025. године.

Законом о обнови након елементарне и друге непогоде ("Службени гласник РС", број 112/15) дефинисан је поступак помоћи грађанима који су претрпели штете на стамбеним објектима након елементарне и друге непогоде. Мишљења сам да зграда из описа питања није предмет штете настале од елементарне непогоде, већ су разлози садржани у поступцима, односно, непоступању у инвестиционом и текућем одржавању стамбене зграде.

Одговор на постављено питање, а везано са могућност доделе станова од стране локалне самоуправе, треба потражити у сектору урбанизма, као и инспекцијским службама локалне самоуправе.

Поступак исељења бесправно усељених лица, који се спроводи управним извршењем, на основу акта донетог у управном поступку, регулисан је одредбама члана 77. Закона о становању и одржавању зграда („Сл. гласник РС“, бр. 104/2016 и 9/2020 – др. закон), којим је прописано да, ако се неко лице усели у стан или заједничке просторије стамбене, односно стамбено-пословне зграде без правног основа, управник стамбене заједнице, власник посебног дела или друго лице које има правни интерес има право да код надлежног органа јединице локалне самоуправе поднесе захтев за његово исељење.

Организациона јединица, у оквиру органа управе јединице локалне самоуправе, којој се подноси овај захтев и која је надлежна за спровођење управног поступка чији је предмет исељење бесправно усељених лица, на основу Закона о становању и одржавању зграда, јесте организациона јединица која се бави имовинско-правним и стамбеним пословима.

Одредбама истог члана Закона о становању и одржавању зграда прописано је да је поступак за исељење хитан.

У свим другим случајевима, поступак исељења бесправно усељених лица води се судским путем, подношењем тужбе за исељење надлежном суду.

Јавна набавка израде студије заштите непокретних културних добара за израду ПГР урбанистичке зоне се може спровести у отвореном поступку, где понуду свакако може поднети и Завод за заштиту споменика културе.

У конкретној ситуацији, не постоји основ за спровођење поступка без примене Закона о јавним набавкама, јер би то подразумевало постојање неког од општих изузетака из члана 12. ЗЈН (поготово тачке 11. из тог члана) или набавку чија је процењена вредност испод прагова прописаних чланом 27. ЗЈН.

Законом о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020, 52/2021 и 62/2023) је чланом 176. став 1. тачка 1. прописано да је у вршењу инспекцијског надзора грађевински инспектор овлашћен да нареди решењем обуставу радова и уклањање објекта или његовог дела, ако се објекат гради или је његово грађење завршено без грађевинске дозволе, односно ако се објекат гради супротно грађевинској дозволи и потврди о пријави радова, односно решењу о одобрењу за извођење радова из члана 145. овог закона.

Одредбама члана 176. став 1. тачка 2. Закона о планирању и изградњи прописано је да је у вршењу инспекцијског надзора грађевински инспектор овлашћен да наложи решењем обуставу радова и одреди рок који не може бити дужи од 30 дана од дана уредног уручења инвеститору - за подношење захтева са уредном документацијом за прибављање, односно измену грађевинске дозволе, ако се објекат не гради према издатој грађевинској дозволи, односно пројекту за извођење, а ако инвеститор у остављеном року не прибави, односно не измени грађевинску дозволу, да наложи решењем уклањање објекта, односно његовог дела.

Законодавац је овим одредбама закона дао различита оврашћења грађевинском инспектору, у зависности од тога да ли је током вршења инспекцијског надзора утврђено да се објекат гради супротно грађевинској дозволи и потврди о пријави радова, односно решењу о одобрењу за извођење радова из члана 145. овог закона или се објекат не гради према издатој грађевинској дозволи, односно пројекту за извођење, законодовац је дао различита овлашћења грађевинском инспектору.

Разлика између термина „супротно“ и „не гради према“ делује врло суптилно, али је у правном смислу ова разлика врло важна, јер се односи на различите облике неправилности у изградњи објекта, па самим тим и на различита овлашћења грађевинског инспектора.

Уколико се објекат гради супротно издатог грађевинској дозволи, значи да грађевинска дозвола постоји али се објекат гради на начин који није у складу са њеним садржајем, односно у супротности је са техничким решењима из главног пројекта, јер инвеститор на пример одступа од дозвољене површине, габарита, спратности, позиције објекта на парцели, материјала или других битних елемената пројекта. Дакле, у овој ситуацији крши се садржај дозволе, тако што је изграђено нешто друго од онога што је дозвољено.

У ситуацији када се објекат не гради према издатој грађевинској дозволи, односно пројекту за извођење значи да радови на изградњи објекта нису у складу са законом прописаним процедурама и условима за грађење који су дефинисани законом и дозволом, јер можда није започета изградња објекта или је започета али грађење објекта није у складу са фазом градње, са пројектом за извођење. Дакле, у овој ситуацији се крше начин и услови градње, тако што грађење није усклађено са правилима градње.

На основу свега изнетог у претходним ставовима, може се закључити да применом члана 176. став 1. тачка 2. Закона о планирању и изградњи поступамо кад утврдимо неправилности и недостатке у градњи објекта због одступања од закона и прописа донетих на основу њега који прописују процедуру и услове грађења, као и одступања од грађевинске дозволе (саставни део ПГД) и пројекта за извођење, док применом члана 176. став 1. тачка 1. Закона о планирању и изградњи поступамо кад утврдимо да се објекат гради или је његово грађење завршено без грађевинске дозволе, односно ако се објекат гради супротно грађевинској дозволи и потврди о пријави радова, односно решењу о одобрењу за извођење радова из члана 145. овог закона. Грађевински инспектор самостално бира на коју ће се тачку или тачке наведеног члана закона позвати, у зависности од конкретног предмета у коме поступа.

Препорука је да се инспектор у поступању увек позове и на члан 176. став 1. тачка 10. Закона о планирању и изградњи, у коме стоји да је грађевински инспектор овлашћен да „нареди спровођење других мера, у складу са овим законом“.

Чланом 3. Закона о озакоњењу објеката прецизно је наведено да је предмет озакоњења објекат који је завршен у грађевинском смислу. У ставу два истог члана је додатно прецизирано шта се подразумева под тиме, када су у питању зграде, то јест: предмет озакоњења може бити и зграда на којој су изведени само конструктивни грађевински радови (темељ, армиранобетонски или челични стубови са гредама, односно армиранобетонска таваница, кровна конструкција), са или без завршене фасаде. Дакле, објекат (зграда) који нема армирано бетонску таваницу односу кровну конструкцију не може бити предмет озакоњења.

Појам зграде је такође дефинисан и Законом о планирању и изградњи (члан 2): зграда јесте објекат са кровом и спољним зидовима, изграђена као самостална употребна целина која пружа заштиту од временских и спољних утицаја, а намењена је за становање, обављање неке делатности или за смештај и чување животиња, робе, опреме за различите производне и услужне делатности и др.

Дакле, уколико се објекат који је предмет озакоњења сматра зградом било које намене, уколико исти није завршен у конструктивном смислу, тј. уколико нема кровну конструкцију, тај објекат није предмет озакоњења.

Одредбама Закона о становању и одржавању зграда („Сл. гласник РС“, бр. 104/16 и 9/20, у даљем тексту: Закон) није регулисано питање околности за престанак овлашћења, односно отказа приликом именовања професионалног управника у поступку принудне управе.

Уколико професионални управник у принудној управи неоправдано одбија вршење те дужности, може се поднети пријава због кршења Кодекса пословног морала организатора професионалног управљања Привредној комори Србије, која, према члану 54. став 1. Закона, успоставља и води Регистар професионалних управника који је доступан на њеној интернет страници. Према ставу 2. истог члана, Привредна комора:

1. утврђује професионална права и дужности и етичке норме понашања чланова у обављању послова професионалног управљања;

2. по претходно утврђеној испуњености услова, издаје и одузима лиценцу за професионалног управника у складу са одредбама овог закона;

3. организује судове части за утврђивање повреда професионалних стандарда и норми (професионалне одговорности) и изриче мере за те повреде.

Уколико је професионални управник именован у поступку принудне управе дао оставку, а нису се стекли услови за престанак принудне управе, регистар именује другог професионалног управника који ће вршити управљање стамбеном заједницом. Управник именован у поступку принудне управе врши послове управљања прописане члановима 50. и 53. Закона све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљању.

Уколико не постоји сагласност другог професионалног управника да врши управљање стамбеном заједницом у поступку принудне управе, важно је обавестити чланове скупштине стамбене заједнице о казненим одредбама предвиђеним чланом 133. Закона, за случај да не регулишу питање управљања у стамбеној заједници.