Питања и одговори
На овој страници СКГО објављује одговоре Стручне службе СКГО на питања која из локалних управа добија у вези са функционисањем локалне самоуправе у различитим областима и са применом надлежности и послова градова и општина.
Употребна дозвола може се издати и на основу коначног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона, на ризик и одговорност инвеститора. По пресуди управног суда поништена је грађевинска дозвола и предмет је враћен на поновни поступак. Шта се дешава са употребном, да ли се она поништава пре издавања нове или по правноснажности нове дозволе?
Према одредбама члана 158. став 3. Закона о планирању и изградњи прописано је да се употребна дозвола издаје на основу правноснажног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона.
Коначност решења о грађевинског дозволи је наступила уколико је другостепени орган потврдио решење првостепеног органа, и на основу таквог решења је могуће донети употребну дозволу и то је у реду. Решење о грађевинској дозволи није постало правоснажно јер је покренут управни спор пред Управним судом.
Међутим, како је Управни суд поништио решење другостепеног органа и претпостављамо списе предмета вратио првостепеном органу на поновни поступак и одлучивање исти је у обавези да поступи према решењу другостепеног органа и пресуди Управног суда и донесе ново на закону засновано решење.
Ново решење биће основ да се издавање нове употребна дозвола под условом да се изврши пријава радова и решење постане правоснажно.
Мишљења смо да имајући у виду да је отпао основ доношења употребне дозволе (грађевинска дозвола је поништена) да се и решење о употребној дозволи мора поништити по службеној дужности од стране поступајућег органа.
Након доношења нове грађевинске дозволе, уз остале доказе покренути поступак за доношење нове употребне дозволе са позивом на нову грађевинску дозволу.
Да ли су предмет Закона о озакоњењу и објекти за које је у ранијем поступку издата грађевинска дозвола, али је приликом извођења радова од исте одступљено? На који начин се обрачунава такса за те објекте? Да ли се наплаћује само за тај део који је бесправно изграђен, прекорачењем дозволе?
Најпре је потребно утврдити да ли је за предметни објекат могуће издати решење о измени грађевинске дозволе, у складу са Законом о планирању и изградњи. Уколико то није могуће, примењује се Закон о озакоњењу објеката (члан 4. Ст 3).
У оба случаја, имајући у виду да је приликом издавања првог решења о грађевинској дозволи инвеститор измирио потребне накнаде и таксе, биће наплаћена такса само у односу на разлику корисне површине дограђеног дела објекта (поткровље). Висина таксе за озакоњење се утврђује на основу Извештаја о затеченом стању објекта који прилаже подносилац захтева, у коме је наведена корисна површина и намена објекта који је предмет озакоњења.
Реч је о озакоњењу објекта који делом у површини од 6 м2 пада на парцелу која је у јавној својини општине, у питању је улица која је исто у јавној својини општине, а која је део државног пута (ИИа). Прибављења је сагласност управљача јавног пута. Шта је потребно да се прибави од докумената да би се наставио поступак озакоњења објекта? Да ли је могуће озакоњење оваквих објектата? Како поступити кад део објекта, који треба озаконити, у површини од 10 м2 пада на парцелу на којој је као носилац права државне својине уписана Република Србија, корисник општина? Шта је потребно прибавити и да ли је могуће озакоњење оваквог објекта?
У складу са чланом 5. Закона о озакоњењу објеката, предмет озакоњења не могу бити објекти изграђени на површинама јавне намене, односно на земљишту планираном за уређење или изградњу објеката јавне намене за које се, у складу са одредбама посебног закона, утврђује јавни интерес и који су у обавезној јавној својини у складу са одредбама других посебних закона.
Сходно наведеном, у свим наведеним случајевима неопходно је утврдити намену парцеле у складу са урбанистичким планом. Уколико је заузеће нелегално изграђеним објектом на земљишту које је планом утврђено као јавна намена, мишљења смо да поступак озакоњења није могућ. Уколико се ради о осталом земљишту у својини Републике Србије или општине, орган управе по захтеву странке може спровести поступак одређивања земљишта за редовну употребу објекта.
Уколико постоји више поднетих захтева за озакоњење објеката који су делом изграђени на површинама јавне намене, најбољи начин је приступити измени или изради одговарајућег урбанистичког плана (ПГР или ПДР) којим би се, у складу са фактичким стањем, извршило раздвајање јавног и осталог земљишта. Након усвајања таквог плана било би, верујемо, омогућено озакоњење већег броја објеката који су делом изграђени на површинама јавне намене.
Да ли општина, као ималац јавне својине на посебном делу, има обавезу да учествује у трошковима одржавања и управљања зградом?
У члану 63. Закона о становању и одржавању зграда („Сл. гласник РС“, бр. 104/2016 и 9/2020 - др. закон) је прописано да су власници посебних делова зграде дужни да учествују у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом.
Уколико је Јединица локалне самоуправе власник посебног дела зграде (стана, пословног простора), она има права и обавезе једнако као и остали власници посебних делова, везано за управљање и одржавање зграде, како је то дефинисано у члановима 12-14, 15. и члану 60. поменутог Закона. У том смислу, ЈЛС је дужна и да учествује у трошковима одржавања и управљања зградом, у складу са Одлуком коју доноси скупштина конкретне стамбене заједнице.
Колики је износ таксе за озакоњење пословног простора од 120 метара квадратних у стамбено-пословној згради која се озакоњује на основу члана 34. став 10. Закона о озакоњењу, такса за озакоњење се утврђује на основу члана 34. став 13?
Чланом 33. Закона о озакоњењу објеката (“Сл. гласник РС”, бр. 96/2015, 83/2018 и 81/2020 - одлука УС) утврђено је да се за све објекте у поступку озакоњења плаћа такса за озакоњење, пре издавања решења о озакоњењу.
Члан 34. ст. 10. истог Закона прописује да када је предмет озакоњења стамбена или стамбено пословна зграда која се састоји од више посебних физичких делова (станова, пословног простора, гаража и др.) за коју се не може утврдити инвеститор, али постоје поднети захтеви за озакоњење посебних делова у складу са овим законом, надлежни орган доноси решење о озакоњењу стамбене зграде, које обавезно садржи спецификацију свих посебних делова зграде. За овај случај, у истом члану (став 13) је прописано да се такса за озакоњење не плаћа за зграду, већ се одређује и наплаћује приликом озакоњења сваког посебног дела зграде.
У члану 33. став 8. утврђено је да се за комерцијалне објекте до 500 м2 плаћа такса за озакоњење у износу од 250.000 динара.
Везано за конкретно питање, мишљења смо да уколико надлежни орган Општинске управе доноси решење о озакоњењу стамбено пословног објекта који се састоји од више посебних делова, а чији је инвеститор непознат, може применити одредбе члана 34. став 10. и став 13., а да ће приликом доношења решења о озакоњењу сваког од посебних делова утврдити износ висине таксе у складу са Законом, а у зависности од површине и намене сваког посебног дела.
Да ли се код озакоњење незаконито изграђеног објекта на парцели на којем постоји легална више породична стамбена зграда може применити члан 42. став 1. тачка 13) Закона о становању и одржавању зграда па се као сагласност за озакоњење може прибавити Одлука скупштине стамбене заједнице донета 2/3 већином, или се пак за озакоњење овог објекта мора прибавити сагласност свих сувласника на парцели, у овом случају свих власника посебних делова ове легалне зграде?
Законом о становању и одржавању стамбених зграда („Сл. гласник РС“, бр. 104/2016 и 9/2020 - др. закон), чланом 42. таксативно су побројане надлежности Скупштине стамбене заједнице.
Према одредбама Закона, Скупштина стамбене заједнице се стара о свим питањима која се односе на одржавање, уређење и коришћење зграде и заједничких делова зграде, стим да према одредбама Закона нема овлашћење да одлучује о питањима изван овог опсега.
Питање озакоњења бесправно изграђеног објекта на парцели која је у сувласништву више лица, није у домену рада и одлучивања органа какав је Скупштина стамбене заједнице, нити се о истом може одлучивати било каквом већином чланова Скупштине из разлога јер се не ради о одлучивању на нивоу стамбене зграде где свако има право на један глас по моделу (стан/глас).
Законом о планирању и изградњу је регулисано да сваки власник посебног дела (посебне стамбене јединице) има право на земљишту и да је удео тих лица у сразмери са површином коју поседују у односу на укупну површину објекта.
У конкретном случају инвеститор који намерава да озакони нелегално саграђени објекат на земљишту које је у власништву више лица мора исто да прибави, односно да исто откупи од власника посебних делова јер ће само на такав начин стећи својину на земљишту подобну за озакоњење бесправно саграђеног објекта.
Да ли захтев за конверзију права коришћења у право својине, на земљишту катастарске парцеле може поднети само један од сукорисника, без сагласности других сукорисника? Да ли је сукориснику заинтересованом за конверзију неопходна сагласност сукорисника који му је раније продао део катастарске парцеле, иако је у купопродајном уговору наведено да је продавац сагласан да се купац може укњижити и без додатне продавчеве сагласности?
Према одредбама Закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду („Сл. гласник РС“, бр. 64/15 и 9/20) одредбе овог закона се примењују на изграђено и неизграђено грађевинско земљиште.
Дакле, предмет конверзије је земљиште које може бити у једном или другом режиму.
Уколико је у вашем случају предмет конверзије изграђено грађевинско земљиште у том случају се мора применити одредба члана 5. став 3. која гласи: Када је на једној катастарској парцели изграђено више објеката различитих власника, пре подношења захтева за конверзију, спроводи се поступак за развргнуће сукорисничке заједнице прописан чланом 106. Закона о планирању и изградњи.
Дакле, у овом случају неопходно је да се судским путем, или уговором установи коме припада који део и у којој површини истог објекта, односно да се у складу са чланом 106. Закона о планирању и изградњи изврши тзв. развргнуће сукорисничке заједнице.
У случају да је предмет конверзије неизграђено грађевинско земљиште не захтева се посебна сагласност свих сукорисника на парцели јер ће и након конверзији сви задржати исте уделе које су имали и раније стим да ће режим својине са државна својина РС-право коришћења прећи у приватну својину.
Довољно је да се други сукорсиници придруже захтеву за конверзију.
Оно што се претпоставља јесте да удели буду опредељени.
На крају, питање укњижбе коју на крају помињете се односи на уобичајену формулацију купопродајног уговора (цлаусула интабуланди) која стоји у сваком купопродајном уговору који за предмет има непокретност, да се купац може укњижити у катастру као власник без присуства продавца.
Дакле, сагласност претходног власника свакако није потребна, али је за поступање органа потребно да се сукорисник придружи захтеву за конверзију.
Да ли се решење о затварању градилишта и решење о враћању у првобитно стање доносе истовремено са записником о инспекцијским надзору, обзиром да надзирни субјекат изводи радове без решења о грађевинској дозволи, односно решења по чану 145. Закона о планирању и изградњи?
Законом о инспекцијском надзору установљена је обавеза сваке инспекције да у својој области надзора врши надзор над нерегистрованим субјектима и да примењује законом прописане мере, при чему су правила поступка према тим субјектима уређена нормама изричитог карактера. Инспекцијски надзор над нерегистрованим субјектима уређују и посебни закони сагласно области надзора, с тим што се примена одредаба ЗИН-а не може искључити посебним законом који уређује посебну област надзора.
Према члану 33. Закона о инспекцијскм надзору, нерегистровани субјект је надзирани субјект који обавља делатност или врши активност, а није уписан у одговарајући регистар који воде Агенција за привредне регистре или други орган или организација надлежни за упис оснивања правног лица и другог субјекта (на пример, регистар установа, који води надлежни привредни суд), када је упис у овај регистар прописан као услов за обављање делатности или вршење активности и над њим се врши инспекцијски надзор и према њему се примењују одредбе овог закона. У инспекцијском надзору над субјектом уписаним у основни регистар који обавља одређену делатност или врши одређену активност, а није уписан у одговарајући посебни регистар или евиденцију коју води други надлежни орган или организација или то чини без сагласности надлежног органа или организације (дозвола, одобрење, решење, мишљење, уверење, лиценца, сертификат, акредитација, потврда, овлашћење, акт о сагласности, акт о условима и др.) или без пријаве надлежном органу или организацији, када су овај упис, сагласност или пријава прописани као услов за обављање те делатности или вршење те активности, инспекција према том субјекту има и врши сва овлашћења и дужности које има и врши према нерегистрованом субјекту. То значи да је ЗИН, у смислу инспекцијског надзора и правних последица, изједначио нерегистроване субјекте (оне који нису уписани у основни регистар) и субјекте који су уписани у основни регистар, али нису уписани у одговарајући посебан регистар или евиденцију или обављају делатност или врше активност без сагласности надлежног органа или без пријаве надлежном органу.
Инспекцијски надзор над нерегистрованим субјектом врши се према плану инспекцијског надзора, али и кад није предвиђен планом инспекцијског надзора, без обавештења о предстојећем инспекцијском надзору, без издавања налога за инспекцијски надзор и у границама предмета које инспектор утврђује током трајања инспекцијског надзора.
Решење о мерама за отклањање незаконитости, забране обављања делатности или вршења активности и заплене документације и других предмета који су нерегистрованом субјекту послужили за незаконито обављање делатности или вршење активности доноси се одмах пошто инспектор открије нерегистровани субјект. Жалба не одлаже извршење решења.
У наставку су примери нерегистрованих субјеката из делокруга грађевиснке инспекције:
- Инвеститор који гради објекат без грађевинске дозволе, односно без решења којим се одобрава извођење радова, односно супротно локацијским условима, грађевинској дозволи и техничкој документацији на основу које је грађевинска дозвола издата или потврди о пријави радова;
- Инвеститор који настави са извођењем радова и после доношења решења о њиховој обустави;
- Инвеститор, односно власник објекта који уклања објекат без решења о дозволи за уклањање објекта;
- Правно лице или предузетник који израђују техничку документацију за изградњу објекта, односно извођење радова а нису регистровани – нису уписани у основни регистар, или јесу уписани у основни регистар, али не испуњавају следеће услове: имају запослене, односно радно ангажоване лиценциране инжењере, односно лиценциране архитекте уписане у регистар лиценцираних инжењера, архитеката и просторних планера у складу са законом и прописима донетим на основу закона, са одговарајућим стручним резултатима; јесу у складу са условима прописаним законом и прописима донетим на основу закона уписани у регистар за израду техничке документације који води министарство надлежно за послове планирања и изградње у складу са законом;
- Привредно друштво, односно друго правно лице или предузетник, односно лице које изводи грађевинске радове и/или гради објекат, а нису регистровани – нису уписани у основни регистар, или јесу уписани у основни регистар, али не испуњавају следеће услове: имају запослене, односно радно ангажоване лиценциране извођаче радова уписане у регистар лиценцираних извођача са стручним резултатима; имају одговарајуће стручне резултате; поседују решење о испуњености услова за грађење одговарајуће врсте објеката, односно извођење одговарајуће врсте радова на тим објектима; уписани су у одговарајући регистар за грађење одговарајуће врсте објеката, односно извођење одговарајућих радова на тим објектима;
- Лице које врши стручни надзор над изградњом објекта које не испуњава услове прописане законом за одговорног пројектанта или одговорног извођача радова или испуњава те услове, али је запослено у привредном друштву, односно другом правном лицу или код предузетника који не испуњавају законом прописане услове, односно не поседују решење о испуњености услова за израду техничке документације или извођење радова на тој врсти објеката.
Да ли је урбанистичким планом могуће утврдити које земљиште ће бити грађевинско земљиште и да ли се пољопривредно земљиште може претворити у грађевинско, и након тога израдити пројекат парцелације у циљу спровођења у катастар тих парцела?
Закон о планирању и изградњи у члану 11. дефинише планске документе. У складу са ставом 3. члан 11, урбанистички планови су:
- Генерални урбанистички план;
- План генералне регулације;
- План детаљне регулације.
С друге стране, члан 13. Закона о планирању и изградњи дефинише урбанистичко-техничке документе, међу којима је и урбанистички пројекат.
Чланом 60. и 61. Закона ближе се уређују разлози када се приступа изради урбанистичког пројекта. Члан 61. дефинише да се урбанистичким пројектом за урбанистичко-архитектонску разраду локације може утврдити промена и прецизно дефинисање планираних намена у оквиру планом дефинисаних компатибилности, у складу са капацитетима инфраструктуре у оквиру капацитета који су опредељени планским документом, према процедури за потврђивање урбанистичког пројекта утврђеној овим законом. Промена и прецизно дефинисање планираних намена је дозвољена када је планом предвиђена било која од компатибилних намена.
У конкретном случају, уколико је Просторним планом општине дефинисано да је за ближе дефинисање намена парцела неопходно израдити план нижег реда, онда је потребно приступити изради урбанистичког плана (дефинисаних чланом 11. Закона о планирању и изградњи).
У сваком случају, општинска Комисија за планове ће дати стручно мишљење о оправданости израде планског документа односно урбанистичког пројекта, ценећи одредбе плана вишег реда – просторног плана ЈЛС.
Који орган Општинске управе, грађевински инспектор или Одељење за грађевинарство је надлежан за доношење решења о уклањању објекта када је у питању дотрајалост објекта, а захтев је поднела странка?
Чланом 167. став 1. Закона о планирању и изградњи прописано је да ће орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства одобрити решењем, по службеној дужности или на захтев заинтересованог лица, уклањање објекта, односно његовог дела, за који утврди да је услед дотрајалости или већих оштећења угрожена његова стабилност и да представља непосредну опасност за живот и здравље људи, за суседне објекте и за безбедност саобраћаја. Притом, у ставу 2. истог члана прописано је да се решење може издати ако је надлежни грађевински инспектор претходно донео решење о забрани коришћења, односно употребе објекта, док је у ставу 3. прописано да се решење може извршити ако су претходно решена питања смештаја корисника објекта (осим у случају када се уклањање објекта одобрава на захтев власника који тај објекат користи).
Чланом 169. Закона о планирању и изградњи је прописано да ако надлежни орган јединице локалне самоуправе утврди да се непосредна опасност за живот и здравље људи, суседне објекте и за безбедност саобраћаја може отклонити и реконструкцијом објекта, односно његовог дела, о томе обавештава власника објекта, ради предузимања потребних мера у складу са законом. Решењем којим се одобрава реконструкција објекта у смислу става 1. овог члана утврђује се рок у коме се радови на реконструкцији морају завршити. Ако се реконструкција објекта не заврши у утврђеном року надлежни орган ће наложити, односно одобриће решењем, по службеној дужности или на захтев заинтересованог лица, уклањање објекта, односно његовог дела.
Што се тиче извршења решења грађевинских инспектора, подсећамо да је Законом о општем управном поступку („Сл. гласник РС“, бр. 18/2016 и 95/2018 - аутентично тумачење – члан 193. став 1.) прописано да извршење решења спроводи орган који је донео првостепено решење и то по издатом решењу о извршењу. Трошкове извршења сноси извршеник, о чему се по завршетку извршења доноси допунско решење, како је то прописано чланом 196. став 5. овог закона.
Када су у питању решења грађевинских инспектора, она се принудно спроводе преко других лица, јер се извршеникова обавеза састоји од радње коју може предузети и друго лице, што је у складу са одредбом члана 197. став 1. Закона о општем управном поступку. Чланом 197. став 2. ЗУП-а је прописано да орган који спроводи извршење решењем може наложити извршенику да положи износ који је потребан за подмирење трошкова извршења, а да се обрачун накнадно сачини.
Законом о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон и 9/2020) је чланом 171, који се односи на сва решења о уклањању објекта, односно његовог дела, донета на основу овог закона, такође, прописано да трошкови извршења инспекцијског решења падају на терет извршеника. Овим чланом прописано је и то да ће се, ако извршеник сам не спроведе извршење решења о уклањању објекта, односно његовог дела, решење извршити преко привредног друштва, односно другог правног лица или предузетника, у складу са овим законом, а на терет извршеника. Трошкови извршења инспекцијског решења падају на терет буџета надлежног органа, до наплате од извршеника.
Закон о планирању и изградњи је дао могућност и заинтересованим лицима да, уколико надлежни орган нема потребна средства за извршење инспекцијског решења, могу обезбедити трошкове извршења до наплате од стране извршног дужника.
Једно лице је истовремено руководилац Одељења и инспектор заштите животне средине, а обавља и послове процене утицаја на животну средину. Да ли то лице има право да буде члан или председник Техничке комисије?
Чланом 22. Закона о процени утицаја на животну средину („Службени гласник РС“, бр. 135/2004 и 36/2009) прописано је ко све може бити именован за члана Техничке комисије, а ко не може.
Сходно томе, ставом 1. наведеног члана прописано је да надлежни орган најкасније у року од десет дана од дана пријема захтева за сагласност образује техничку комисију за оцену студије о процени утицаја.
Председник техничке комисије именује се из реда запослених или постављених лица у надлежном органу, док се за чланове техничке комисије могу именовати лица са високом стручном спремом одговарајуће струке, односно смера и одговарајућим стручним резултатима, из реда:
1) запослених или постављених лица у надлежном органу;
2) запослених или постављених лица у заинтересованим органима и организацијама;
3) независних стручњака.
Ставом 2. наведеног члана прописано је да чланови техничке комисије не могу бити лица која су:
1) учествовала у изради студије о процени утицаја која је предмет оцене;
2) оснивачи правног лица или предузетник који је израдио студију о процени утицаја или запослени код тих лица;
3) оснивачи или запослени код носиоца пројекта;
4) брачни другови, крвни сродници до четвртог степена сродства и сродници по тазбини до другог степена сродства лица наведених у тач. 1) до 3);
4а) запослена као инспектори, односно лица која врше инспекцијски надзор над пројектом за који је израђена студија о процени утицаја.
Дакле, имајући у виду одредбе члана 22. Закона о процени утицаја на животну средину, лице које је запослено као инспектор заштите животне средине, не може бити именовано за члана Техничке комисије.
Поступак за озакоњње стамбеног објекта који делом излази на улицу, а мисли се на одређивење земљишта испод објекта и утврђивање, тј. да ли се прво у урбанизму одређује део који излази на пут?
У складу са Законом о озакоњењу објеката (чл. 5.) предмет озакоњења не може бити објекат који је изграђен на постојећој или планираној површини јавне намене, односно на земљишту планираном за уређење или изградњу објеката јавне намене за које се, у складу са одредбама посебног закона, утврђује јавни интерес и који су у обавезној својини у складу са одредбама других посебних закона. У том смислу, уколико је предметни објекат делом изграђен на постојећој или планираној улици, такав објекат не може бити предмет озакоњења.
Могуће је приступити изменама и допунама планског акта тако што би се изменила регулациона линија улице (уколико је то могуће) и тек након тога преиспитати овај захтев за озакоњење објекта.