Питања и одговори
На овој страници СКГО објављује одговоре Стручне службе СКГО на питања која из локалних управа добија у вези са функционисањем локалне самоуправе у различитим областима и са применом надлежности и послова градова и општина.
Да ли објекат који је уписан у катастар непокретности као објекат изграђен са прекорачењем грађевинске дозволе може бити предмет озакоњења? За предметни објекат је могуће издати решење о измени решења о грађевинској дозволи, у складу са одредбама закона којим се уређује изградња објеката.
Уколико је надлежни орган у смислу члана 4. став 2. Закона о озакоњењу објеката извршио проверу у погледу права подобног за издавање акта којима се одобрава изградња у поступку обједињене процедуре и намене предметног земљишта а потом прибавио раније издато решење о грађевинској дозволи и пројекат и од органа надлежног за сповођење обједињене процедуре прибавио писано мишљење да су испуњени услови за издавање решења о употребној дозволи уколико се претходно изврши измена раније донете грађевинске дозволе, тада може обавестити странку да правни статус објекта може решити у редовном поступку пред органом надлежним за спровођење обједињене процедуре.
Поштовани у поступку је један стамбени објекат за озакоњење који делимично пада на две суседне парцеле на којима она нема никакво право на парцелама, а за које је власница објекта у поступку озакоњења прибавила сагласности од власника на тим суседним парцелама.Сада ме занима пошто она нема право својине на тим другим парцелама на којима пада њена кућа да ли се може озаконити са овим сагласностима од власника са две раличите парцеле на које делимично пада ова кућа или се мора радити и исправка границе парцеле ?
Питање подобног права на земљишту на којем се налази објекат који је предмет озакоњења, регулисано је у члану 10. Закона о озакоњењу.
Сагласност за озакоњење је потребна уколико се ради о објекту који је изграђен на земљишту на којем је уписан власник објекта заједно са другим лицима (члан 10. став 6. Закона).
У овом конкретном случају, имајући у виду да власник објекта који је предмет озакоњења нема уписано право ни на једној парцели на којој се објекат налази, не може се спровести поступак озакоњења на основу сагласности сопственика парцела, јер је то супротно члану 10. став 3. таћка 1) Закона.
Потребно је да власник објекта прибави правноснажну судску пресуду којим се утврђује његово право на деловима две парцеле на којима је изграђен објекат који је предмет озакоњења.
Друга могућност коју је развила пракса, је да након што се геодетским снимањем утврди површина сваке парцеле која се налази испод објекта, власник незаконитог објекта и сопственик парцеле закључе уговор о купопродаји дела парцела (са тачном површином и означеним мерама и границама земљишта под објектом) на основу којег се потом власник незаконитог објекта уписује код РГЗ и након извршеног уписа прибавља сагласност сувласника за озакоњење.
Како је објекат јавне установе планиран на прикљуцном гасоводу , истовремено у близини гасног генератора и МРС, како је могуце издати грађевинску дозволу, из разлога сто изградња на вододима није могуца а и потребно је испостовати прописана удаљења од МРС.
Као што сте исправно навели у наставку питања, уколико се планира изградња у близини постројења за гас, неопходно је испоштовати све услове које издаје ималац јавног овлашћења у поступку прибављања локацијских услова. Уколико нису испоштована прописана удаљења, планирана изградња неће бити могућа, или ће бити неопходно измештање гасовода пре планиране изградње.
Предмет озакоњења је стамбени објекат пвршине по елаборату геодетских радова 62м2, подносилац захтева је на земљишту уписан са правом коришћења, земљиште је у својини Републике Србије, Министарство финансија Београд, а на објекту је уписан подносилац захтева као држалац и то на 51м2. Да ли је могуће озаконити објекат без сагласности Министарства финансија и како решити предмет?
На катастарској парцели је као носилац права коришћења уписано физичко лице са уделом 1/1. Уписано право коришћења је подобно право за озакоњење објекта. Неспоран је правни основ извршеног уписа прва коришћења у корист странке.
Међутим, пре озакоњења објекта потребно је да странка у складу са чланом 51. Закон о поступку уписа у катастар непокретности и инфраструктуре тражи од РГЗ исправку грешке у погледу уписаног имаоца права државне својине.
Очигледно је да је РГЗ СКН Мерошина, приликом израде Катастра непокретности, погрешно поред Републике Србије уписао и Министарство финансија. Министарство не може бити носилац права државне својине (па ни јавне својине, већ то може бити само Република Србија.
Након што РГЗ донесе решење о усвајању захтева за исправку грешке у погледу погрешно уписаног имаоца права на земљишту, може се спровести поступак озакоњења предметног објекта.
Поштовани молим вас за одговор тиче се озакоњења ,наиме један човек хоће да озакони кућу за коју има дозволу за градњу али није уцртана у катастар, сувласник је са својим ујаком и пита да ли може да озакони само свој део куће зато што ујак није у могућности за свој део а кућа је спратности П+1+1+Пк .Он би хтео да озакони само приземље и први спрат који су у његовом власништву.Законом је предвиђено да се озакони цео објекат али ви ми реците да ли постоји могућност за овакво озакоњење или други начин на који би могао да до краја уцрта кућу тј.свој део у катастар.?
Законом о озакоњењу објеката („Сл. гласник РС“, бр. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - одлука УС, 1/2023 - одлука УС и 62/2023) чланом 4. став 2. прописано је да се овај закон не примењује на објекте за које је издато решење о грађевинској дозволи, а који се користе без издатог решења о употребној дозволи. Решење о употребној дозволи прибавља се у складу са законом којим се уређује изградња објеката, а комисија за технички преглед приликом утврђивања подобности објекта за употребу ту чињеницу утврђује на основу издате грађевинске дозволе и главног пројекта, на основу прописа који је важио у време издавања грађевинске дозволе. Пре издавања решења о употребној дозволи, прибавља се доказ о измиреним обавезама у погледу накнаде, односно доприноса за уређивање грађевинског земљишта, ако се о томе не води службена евиденција.
Уколико је цео објекат бесправно изграђен, мора се озаконити цео објекат, као јединствена грађевинска целина, без обзира на то колико сувласника или етажа има. Чињеница сувласништва не утиче на могућност озакоњења објекта по деловима или етажама које припадају појединачним сувласницима, чак и ако у стварности постоје посебни делови који су разраничени међу сувласницима. Закон објекат третира као јединствену грађевинску целину.
Тек након завршеног поступка озакоњења, у катастру непокретности се могу евидентирати сувласнички делови или спровести етажирање објекта, чиме се правно разграничавају делови који припадају сваком сувласнику.
У складу са Правилником о поступку спровођења обједињене процедура , члан 26, став 2, тачка 5 Прилазе се 5) уговор између инвеститора и финансијера, ако је закључен и ако је у захтеву за издавање решења наведен финансијер. Да ли је неопходно да овај уговор буде оверен код нотара у складу са законом по ком се ради овера документара, или није неопходно?
Уговор о финансирању свакако треба након закључења да будем предмет нотарске обраде.
Пред нотаром се врше две врсте овера уговора: овера потписа и солемнизација (потврда садржине уговора) ако уговор има за предмет располагање односно стицање непокретности.
Која врста овере ће се извршити зависи од предмета уговора о финансирању.
Ако закљученим уговором финансијер не стиче права на непокретностима (што је редак случај у пракси) тада ће нотар извршити тзв. “малу оверу” – оверу потписа. Ако је предмет уговора о финансирању истовремено и стицање непокретности од стране финансијера тада ће нотар извршити солемнизацију уговора.
Ради се о постављању монтажно-демонтажног објекта надстрешнице испред угоститељског објекта на површини која је планским документом предвиђена као површина јавне намене, тј. катастарска парцела на којој је постављена надстрешница је улица која је у склопу пешачке зоне, док се угоститељски објекат налази на парцели у приватној својини. Намена надстрешнице је наткривање летње баште угоститељског објекта. Површина надстрешнице око 20-25м2. Надстрешница је од металних конструктивних елемената са металним стубовима. Да ли уклањање постављене надстрешнице спада у надлежност грађевинске или комуналне инспекције с обзиром да је исти постављен на јавној површини? Да ли за напред описани објекат постоји обавеза прибављања акта надлежног органа у складу са Законом о планирању и изградњи?
Законом о планирању и изградњи ("Сл. гласник РС", бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020, 52/2021 и 62/2023) прописано је чланом 144. да се посебна врста објеката може градити, односно одређени радови изводити и без прибављања акта надлежног органа, у складу са посебним прописом из члана 201. став 7. тачка 13а) овог закона.
Правилником о посебној врсти објеката и посебној врсти радова за које није потребно прибављати акт надлежног органа, као и врсти објеката који се граде, односно врсти радова који се изводе, на основу решења о одобрењу за извођење радова, као и обиму, садржају и контроли техничке документације која се прилаже уз захтев и поступку који надлежни орган спроводи ("Сл. гласник РС", бр. 87/2023 и 16/2024), чланом 2. став 1. тачка 4. прописано је да су посебне врсте објеката и посебне врсте радова за које није потребно прибављати акт надлежног органа и надстрешнице основе до 20 м2.
Када су у питању монтажни објекти привременог карактера на јавним и другим површинама, чланом 146. Законом о планирању и изградњи прописано је да постављање и уклањање мањих монтажних објеката привременог карактера на јавним и другим површинама обезбеђује и уређује јединица локалне самоуправе.
Законом о комуналним делатностима ("Сл. гласник РС", бр. 88/2011, 104/2016, 95/2018 и 94/2024) прописао је, чланом 34. да је општински, односно градски комунални инспектор овлашћен да наложи решењем уклањање ствари и других предмета са површина јавне намене ако су они ту остављени противно прописима.
На основу свега наведеног, мишљења смо, да би у зависности од величине постављене надстрешнице и околности конкретног случаја, надзор могла да изврши, најпре, комунална инспекција, у циљу заштите јавне површине, а потом и грађевинска, уколико постављена надстрешница спада у оне за чије постављање је потребно прибавити дозволу.
ЗАХТЕВ ЗА ПРОМЕНУ НАМЕНЕ ПОСЛОВНОГ ПРОСТОРА У СТАМБЕНИ Пословни простор , на другом спрату, посебан део 29, пословни простор од 61 м2 на кп 3171/4 КО Александровац, за објекат који је уписан , део објекта има одобрење за употребу/изграђен пре прописа/преузет из земљишне књиге, увидом РГЗ СКН у посебан део 29, стоји забележба да део објекта нема дозволу грађевинску и употребну Како поступити, објекат поседује неку употребну дозволу у процесу легализације, међутим постоји и терет да део објекта нема дозволу. Да ли је могућа промена намене у посебном делу који је обухваћен овом употребном дозволом, иако је стамбено пословна зграда као целина са теретом , увид рдз
Забележба овог типа РГЗ обично се ставља уколико се ради о зградама на којима је вршена надоградња (повећање спратова у односу на првобитну грађевинску и употребну дозволу).
Уколико је у току поступка утврђено да се пословни простор чија се пренамена тражи налази у делу зграде који је обухваћен употребном дозволу и уколико структура и димензије посебног дела одговарају у целости посебном делу који је приказан у пројектној документацији на основу које је издата употребна дозвола, мишљења смо да нема сметњи за промену намене предметног пословног простора.
Поштовани странка тј.учесник у поступку озакоњења је поднела захтев за озакоњење помоћног објекта а у листу непокретности стоји под теретом хипотека али на стамбеном објекту на истој парцели.Да ли ја као орган надлежан за озакоњење могу да наставим са поступком озакоњења у овом случају.
Хипотека није сметња за озакоњење објекта јер се самим озакоњењеме не мења власник непокретности нити се смањује вредност предметног објекта, већ се озакоњује нелегално саграђени објекат.
Из вашег питања се види да је хипотека уписана на главном, стамбеном објекту који је претпостављамо раније озакоњен или је легално изграђен тако да питање постојања хипотеке на истом не дира у судбину помоћног објекта који је предмет озакоњења.
Озакоњењем се такође не умањује вредност објекта, тако да се и са те стране не угожава право повериоца у чију корист је уписана хипотека.
Наравно, уколико имате било какву сумњу на даље да би право лица у чију корист је уписана хипотека било угрожено, можете да се обратите истом са захтевом за мишљење на предложени поступак.
Уколико је хиптека уписана у корист неке комерцијалне банке, најбоље би било да контактирате њихову Правну службу за мишљење.
Генерално гледано, на основу достављеног питања у овом тренутку не видимо проблем да се поступак озакоњења помоћног објекта настави, наравно уколико су испуњени сви други услови из Закона о озакоњењу.
Да ли физичко лице приликом реконструкције објекта може да прода отпада (прозоре,циглу,цреп) неком другом физичком лицу ( не овлашћеном оператеру) и тако напише у Плану управљања отпадом.
У одговору на ово питања треба се позвати на два правна акта: 1) Уредба о начину и поступку управљања отпадом од грађења и рушења ("Сл. гласник РС", бр. 93/2023 и 94/2023 - испр.) и 2) Правилник о класификацији објеката ("Сл. гласник РС", бр. 22/2015).
У члану 6. став 1. Уредбе формулисано је изузеће од обавезе израде плана управљање отпадом од грађења и рушења: “Произвођач отпада од грађења и рушења дужан је да сачини план управљања отпадом од грађења и рушења (у даљем тексту: План управљања отпадом), прибави сагласност на План управљања отпадом и организује његово спровођење, ако се радови изводе на објекту који је категорије Б, В и Г.”
Класе и категорије објеката детаљно су дате у Правилнику о класификацији објеката ("Сл. гласник РС", бр. 22/2015). Уколико за конкретан објекат инвеститор, а то је по дефиницији из Уредбе члан 2. став 1. тачка 2. “правно или физичко лице на чије име се издаје грађевинска дозвола, у складу са законом којим се уређује планирање и изградња”, као и “лице на кога је власник објекта или дела објекта односно власник земљишта на коме се изводе радови на изградњи или уклањању објекта или дела објекта, пренео власништво над отпадом од грађења и рушења”, треба да изради План управљање отпадом од рушења и грађења и прибави сагласност од органа ЈЛС, онда се у конкретном случају треба позвати на члан 7. који дефинише сатржину Плана управљања отпадом од грађења и рушења, док став 1. тачка 5. каже да план треба да садржи део о начини за поновно искоришћење отпада од грађења и рушења.
Дакле, у плану управљања отпадом који је приложило физичко лице треба да буде образложено коме се конкретан (поменути) отпад за поновно искоришћење са тачним количинама, врстом и саставом предаје (продаје), и како ће га то друго физичко лице искористити. Уколико је тај начин легалан и документован, не видимо сметњу да се на такав план да сагласност.
Да ли се на информацију о локацији коју је у складу са чланом 53. Закона о планирању и изградњи издао руководилац одељења може поднети приговор.
Приговор, као правно средство, регулисан је одредбама Закона о општем управном поступку („Сл. гласник РС“, бр. 18/2016, 95/2018 – аутентично тумачење и 2/2023 – одлука УС), којим је прописано да странка има право на приговор у случајевима утврђеним овим законом.
Чланом 28. Закона о општем управном поступку прописано је да се приговор може изјавити против управне радње или ако орган не предузме управну радњу коју је по закону дужан да предузме.
Појам управне радње, такође, дефинисан је одредбама Закона о општем управном поступку, тако што је одредбама члана 27. прописано да су управне радње материјални акти органа који утичу на права, обавезе или правне интересе странака, као што су вођење евиденција, издавање уверења, пружање информација, примање изјава и друге радње којима се извршавају правни акти, све под условом да управна радња није повезана са доношењем управног акта.
Законом о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/2009, 81/2009 – испр., 64/2010 – одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – одлука УС, 50/2013 – одлука УС, 98/2013 – одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – др. закон, 9/2020, 52/2021 и 62/2023) чланом 53. дефинисано је да информација о локацији садржи податке о могућностима и ограничењима градње на катастарској парцели, односно на више катастарских парцела, на основу планског документа.
Како је чланом 27. Закона о општем управном поступку дефинисано да је управна радња и пружање информација, као материјални акт органа који утиче на права, обавезе или правне интересе странака, то се информација о локацији може сматрати управном радњом, у смислу одредаба члана 27. Закона о општем управном поступку, на коју је могуће изјавити приговор, на основу одредаба члана 28. Закона о општем управном поступку.
Да ли нелегалан објекат евидентиран објекат у катастру непокретности за који је покренут поступак озакоњења улази у степен изграђености приликом добијања локалцијских услова за нови објекат?
Сви објекти који су евидентирани код РГЗ на једној катастарској парцели и изграђени у складу са законом, као и они који су евидентирани код РГЗ без одобрења за изградњу за које надлежни орган утврди да су предмет озакоњења и да испуњавају услове из важећег планског документа за озакоњење, улазе у урбанистички параметар – степен изграђености грађевинске парцеле.
У образложењу акта надлежног органа којим се дају негативни локацијски услови потребно је навести ове околности које је надлежни орган утврдио.