Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePodnosilac zahteva za konverziju zemljišta podneo je zahtev za konverziju 2016. godine. Ministarstvo finansija RS je piništilo prvostepeno rešenje i predmet vratilo na ponovni postupak prvostepenom organu. U ponovnom postupku podnosilac zahteva je dostavio izveštaj veštaka građevinske struke koji je izvršio procenu troškova koje je imalo pravno lice pre izvršene privatizacije, odnosno 1982. godine i dostavio račun od 29.06.1982. godine. U postupku donošenja rešenja o konverziji, šta podrazumevaju troškovi pribavljanja prava korišćenja na katastarskoj parceli u članu 7. Zakona, odnosno da li treba prihvatiti i troškove ranijih korisnika ili njegovih pravnih prethodnika, s obzirom da je zahtev podnet 2016. godine, a izveštaj i račun se odnose na 1982. godinu, odnosno mnogo ranije od izvršene privatizacije?
Obzirom da se situacija odnosi na postupak koji se pred prvostepenim organom vodi od 2016. godine i gde je rešenjem drugostepenog organa poništeno prvostepeno rešenje i postupak vraćen na ponovni postupak i odlučivanje potrebno je pre samog donošenja odluke proveriti kakav je nalog dat drugostepenim rešenjem, odnosno koji su bili razlozi za poništaj.
Prema odredbama Zakona o opštem upravnom postupku kod donošenja novog rešenja prvostepeni organ je u obavezi da postupi saglasno stavovima iz rešenja drugostepenog organa.
Kada je u pitanju umanjenje tržišne vrednosti neizgrađenog građevinskom zemljišta iz člana 7. Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, odnosno da li se u trošak pribavljanja uračunavaju i troškovi ranijih korisnika, neophodno je uzeti u obzir odredbe ovog propisa koji je poslednjim izmenama i dopunama predvideo neka umanjenja i po ovom osnovu.
Tako, član 5. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, koji je sada član 7. stav 1. Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, glasi:
“Visina naknade za konverziju, bez obzira gde se nepokretnost nalazi, umanjuje se kada lice iz člana 1. stav 2. (subjekt konverzije uz naknadu) ovog zakona dostavi izveštaj veštaka ekonomske ili građevinske struke, sa spiska ovlašćenih sudskih veštaka, kojim se utvrđuje da su to lice i/ili raniji korisnici, odnosno njegovi pravni prethodnici na tom zemljištu imali troškove pribavljanja prava korišćenja na katastarskoj parceli za koju je podnet zahtev za konverziju (troškovi eksproprijacije, administrativnog prenosa, troškovi remedijacije, troškovi revitalizacije, raseljavanja, finansiranja izrade planske dokumentacije, i drugi stvarni troškovi).”
Ove odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu odnose se na zahteve koji su podneti nakon stupanja na snagu Zakona o izmenama i dopunama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu (Zakon objavljen 4. februara u Sl. glasniku broj 9).
Za sve druge zahteve koji su podneti do tog datuma primenjuje se samostalni član Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu (član 11.) kojim je propisano da će se postupci započeti do dana stupanja na snagu Zakona o izmenama i dopunama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, uz naknadu okončati prema propisima koji su važili u trenutku podnošenja zahteva.
Obzirom da se u ovom konkretnom slučaju radi o zahtevu koji je podnet 2016. godine, mišljenja smo da se umanjenje po osnovu troškova pribavljanja neke nepokretnosti, a koji troškovi nisu troškovi podnosioca zahteva, već troškovi ranijeg korisnika, ne može vršiti, već se moraju primeniti samo osnovi umanjenja iz Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu ("Službeni glasnik RS, broj 64/15).
Postupajući prvostepeni organ ima mogućnost da proveri da li postoji neki drugi osnov za umanjenje tržišne cene građevinskog zemljišta, ali samo iz Zakona koji je važio u trenutku podnošenja zahteva.
Odeljenje za građevinske i inspekcijske poslove dostavlja službi za katastar nepokretnosti rešenja o ozakonjenju objekata na upis u evidenciju o nepokretnostima i pravima na njima. Služba za katastar nepokretnosti traži da se u rešenju o ozakonjenju objekata (npr. pomoćnog objekta tipa garaža) navede podatak o tome ko je vlasnik odnosno suvlasnik nelegalnog objekta i u kojem delu. Da li rešenje o ozakonjenju nezakonito sagrađenog objekta treba da sadrži ovaj podatak i da li je osnovan zahtev Službe za katastar nepokretnosti?
Zakonom o ozakonjenju objekata (“Službeni glasnik RS, 96/15, 83/18 i 81/20-odluka US”), članom 10. propisano je da predmet ozakonjenja može biti objekat za koji vlasnik dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu, pritom se pod odgovarajućim pravom smatra pravo svojine na objektu, odnosno pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini.
Na osnovu utvrđenog prava vlasnika nelegalno izgrađenog objekta postupajući prvostepeni organ sprovodi postupak ozakonjenja.
Dakle, bitan elemenat za postupak ozakonjenja je posedovanje odgovarajućeg prava vlasnika objekta.
Članom 34. stav 7. Zakona o ozakonjenju propisano je šta rešenje o ozakonjenju obavezno sadrži:
Članom 141. Zakona o opštem upravnom postupku između ostalog propisano je da rešenje u upravnom postupku obavezno sadrži naziv i adresu organa koji donosi rešenje i propis o njegovoj nadležnosti, broj i datum rešenja, lično ime ili naziv stranke i njenih zastupnika i njihovo prebivalište ili sedište i kratko naznačenje predmeta postupka.
Stoga, osnovan je zahtev nadležnog katastra u pogledu sadržine samog rešenja o ozakonjenju, jer da bi se neko rešenje moglo sprovesti u katastru neophodno je da su u rešenju navedeni podaci o vlasniku nelegalno izgrađenog objekta.
Samo rešenje koje poseduje sve podatke može biti isprava podobna za uknjižbu prava svojine na tako ozakonjenom objektu u korist lica vlasnika nelegalno izgrađenog objekta.
Prema odredbi člana 2. stav 1. Zakona o porezima na imovinu („Službeni glasnik RS”, br. 26/01, 45/02 − SUS, 80/02, 80/02 − dr. zakon, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12 − US, 47/13, 68/14 − dr. zakon, 95/18 i 99/18 – US, u daljem tekstu: ZPI), koji se primenjuje kod utvrđivanja poreza na imovinu počev za 2019. godinu, porez na imovinu iz člana 1. tačka 1) ovog zakona (u daljem tekstu: porez na imovinu), plaća se na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, i to na: 1) pravo svojine, odnosno na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari. Obveznik poreza na imovinu je pravno i fizičko lice (koje vodi, odnosno koje ne vodi poslovne knjige), koje je na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije imalac prava, korisnik ili držalac, iz člana 2. stav 1. ovog zakona na koje se porez na imovinu plaća u skladu sa čl. 2. i 2a ovog zakona (član 4. stav 1. ZPI). Pravilnikom o obrascima poreskih prijava u članu 17. propisano je da se poreska prijava podnosi za svaku nepokretnost posebno. Kada su u pitanju katastarske parcele manje od 10 ari, uglavnom se polazi od površine kat. parcele u jednoj katastarskoj opštini i mogućnosti sabiranja površine zemljišta ukoliko se parcele graniče. Na ovakav način neko lice može imati i dva hektara poljoprivrenog zemljišta na teritoriji neke JLS, a da pojedinačno nijedna parcela ne prelazi 10 ari i da to lice nije obveznik poreza. Kako je obveznik poreza na imovinu fizičko lice koje podnosi PP2 i ima nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije,odnosno pravo svojine na zemljištu preko 10 ari, da li je poreski obveznik lice koje ima pravo svojine na 10 katastarskih parcela čija je površina na svakoj parceli manja od 10 ari (ukupno ima 2 ha) koje se nalaze u različitim katastarskim opštinama u JLS?
Prema odredbama člana 2. Zakona o porezima na imovinu, porez se plaća na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, i to na: 1) pravo svojine, odnosno pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari; 2) pravo zakupa, odnosno korišćenja, stana ili kuće za stanovanje, konstituisano u korist fizičkog lica; 3) pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari, u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni režim građevinskog zemljišta.
Nepokretnostima, u smislu ovog Zakona smatraju se: 1) zemljište, i to: građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo; 2) stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi (u daljem tekstu: objekti).
Obveznik poreza na imovinu je pravno i fizičko lice (koje vodi, odnosno koje ne vodi poslovne knjige), koje je na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije imalac prava, korisnik ili držalac, iz člana 2. stav 1. ovog zakona na koje se porez na imovinu plaća u skladu sa članom 2. i 2a ovog zakona.
U skladu sa članom 5. ovog zakona, osnovica poreza na imovinu za nepokretnost poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige je vrednost nepokretnosti utvrđena u skladu sa ovim zakonom.
Prema odredbama člana 6. vrednost nepokretnosti iz člana 5. ovog zakona utvrđuje se primenom sledećih elemenata: 1) korisna površina; 2) prosečna cena kvadratnog metra (u daljem tekstu: prosečna cena) odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.
Korisna površina je: 1) za zemljište – njegova ukupna površina, uključujući površinu pod objektom; 2) za objekat – zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova objekta.
Prema tome, kada je predmet oporezivanja porezom na imovinu, pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari, reč je o površini zemljišta koje predstavlja fizičku celinu, nezavisno od vrste zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo) i da li zemljište kao fizičku celinu čini jedna ili više katastarskih parcela, odnosno njihovih delova ili broja poreskih obveznika na zemljištu koje je predmet oporezivanja (predmet oporezivanja opredeljuje površina zemljišta preko 10 ari, a ne broj poreskih obveznika za to zemljište).
Ako je poreski obveznik vlasnik zemljišta, koji čine katastarske parcele koje pojedinačno imaju površinu manju od 10 ari, a međusobno se graniče, u tom slučaju predmetne katastarske parcele predstavljaju posebnu fizičku celinu, ne sabira se njihova površina u različitim jedinicama lokalne samouprave ili zonama, i pri tome predmet oporezivanja na imovinu je samo zemljište površine preko 10 ari.
Ispravka granica susednih katastarskih parcela je uređena članom 68. Zakona o planiranju i izgradnji. Stavom 1. i 2. uređeno je da se ispravka vrši na osnovu elaborata geodetskih radova. Stavom 3. je uređeno da vlasnik katastarske parcele rešava imovinsko pravne odnose pre izrade elaborata geodetskih radova. Imajući u vidu da pre izrade elaborata vlasnik nema utvrđen nijedan element ispravke granica, a samim tim ni predmet rešavanja imovinsko pravnih odnosa, na koji način će ih rešiti pre izrade elaborata? Tako isto, vezano za stav 4. davanje saglasnosti od strane pravobranioca, koji takođe nema predmet za davanje saglasnosti.
Član 68. Zakonu o planiranju i izgradnji glasi: "Ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac na osnovu ranijih propisa, kao i obrazovanje većeg broja građevinskih parcela prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti odnosno planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova".
Takođe, Zakonom je predviđeno da pre izrade elaborata vlasnik parcele rešava imovinsko-pravne odnose, što u prevodu znači da je u obavezi da deo susedne parcele kupi od vlasnika bilo da je reč o javnoj ili privatnoj svojini.
Saglasnost pravobranioca, kao zastupnika grada/opštine potrebna je samo ako je vlasnik susedne parcele jedinica lokalne samouprave.
U situaciji kada ne posttoji ni jedan elemenat ispravke granice parcele jer još uvek nije izrađen elaborat, može se putem skice planirane parcelacije (ili ispravke granice parcele) oko koje bi se složile sve stranke u postupku, utvrditi u odgovarajućim merama i granicama tačna površina susedne parcele koja je potrebna kako bi se uspostavila ispravka granice.
Georeferencirana skica je osnov za početak rešavanja imovinsko-pravnih odnosa između podnosioca zahteva za ispravku granice parcele i vlasnika susedne parcele a svako eventualno odstupanje do kojeg može doći kasnije bi se rešavalo izmenom (aneksom) osnovnog ugovora između stranaka u postupku.
Mesna zajednica je nosilac prava korišćenja na poljoprivrednom zemljištu u državnoj svojini. Navedeno poljoprivredno zemljište je planskim dokumentom predviđeno kao građevinsko zemljište. Da li opština može da pokrene postupak promene namene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, imajući u vidu član 94. Zakona o poljoprivrednom zemljištu? Namera opštine je da nakon što promeni namenu zemljišta u građevinsko sprovede upis javne svojine u svoju korist.
S obzirom da je izmenama planskog akta došlo do promene namene pomenutog zemljišta gde je predmetna parcela iz režima poljoprivrednog zemljišta prešla u režim građevinskog zemljišta, mišljenja smo da su se stekli uslovi za upis javne svojine opštine, saglasno članu 102. Zakona o planiranju i izgradnji.
Pre podnošenja zahteva neophodno je da opština, ukoliko katastar ne sprovede promenu po službenoj dužnosti, podnese zahtev za promenu namene, nakon čega se stiču uslovi za primenu člana 102. Zakona o planiranju i izgradnji.
Prema odredbama Zakona o planiranju i izgradnji nadležni katastar sprovodi upis javne svojine JLS na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu po službenoj dužnosti.
Ukoliko katastar ne odradi svoj deo posla po službenoj dužnosti, odmah nakon evidentiranja promene namene predmetne parcele u katastru, predlažemo da se podnese zahtev za upis prava javne svojine.