Članom 33. Zakona o ozakonjenju objekata (“Sl. glasnik RS”, br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US) utvrđeno je da se za sve objekte u postupku ozakonjenja plaća taksa za ozakonjenje, pre izdavanja rešenja o ozakonjenju. 

Član 34. st. 10. istog Zakona propisuje  da kada je predmet ozakonjenja stambena ili stambeno poslovna zgrada koja se sastoji od više posebnih fizičkih delova (stanova, poslovnog prostora, garaža i dr.) za koju se ne može utvrditi investitor, ali postoje podneti zahtevi za ozakonjenje posebnih delova u skladu sa ovim zakonom, nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju stambene zgrade, koje obavezno sadrži specifikaciju svih posebnih delova zgrade. Za ovaj slučaj, u istom članu (stav 13) je propisano da se taksa za ozakonjenje ne plaća za zgradu, već se određuje i naplaćuje prilikom ozakonjenja svakog posebnog dela zgrade.

U članu 33. stav 8. utvrđeno je da se za komercijalne objekte do 500 m2 plaća taksa za ozakonjenje u iznosu od 250.000 dinara. 

Vezano za konkretno pitanje, mišljenja smo da ukoliko nadležni organ Opštinske uprave donosi  rešenje o ozakonjenju stambeno poslovnog objekta koji se sastoji od više posebnih delova, a čiji je investitor nepoznat, može primeniti odredbe člana 34. stav 10. i stav 13., a da će prilikom donošenja rešenja o ozakonjenju svakog od posebnih delova utvrditi iznos visine takse u skladu sa Zakonom, a u zavisnosti od površine i namene svakog posebnog dela.

Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), članom 42. taksativno su pobrojane nadležnosti Skupštine stambene zajednice. 

Prema odredbama Zakona, Skupština stambene zajednice se stara o svim pitanjima koja se odnose na održavanje, uređenje i korišćenje zgrade i zajedničkih delova zgrade, stim da prema odredbama Zakona nema ovlašćenje da odlučuje o pitanjima izvan ovog opsega. 

Pitanje ozakonjenja bespravno izgrađenog objekta na parceli koja je u suvlasništvu više lica, nije u domenu rada i odlučivanja organa kakav je Skupština stambene zajednice, niti se o istom može odlučivati bilo kakvom većinom članova Skupštine iz razloga jer se ne radi o odlučivanju na nivou stambene zgrade gde svako ima pravo na jedan glas po modelu (stan/glas). 

Zakonom o planiranju i izgradnju je regulisano da svaki vlasnik posebnog dela (posebne stambene jedinice) ima pravo na zemljištu i da je udeo tih lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekta. 

U konkretnom slučaju investitor koji namerava da ozakoni nelegalno sagrađeni objekat na zemljištu koje je u vlasništvu više lica mora isto da pribavi, odnosno da isto otkupi od vlasnika posebnih delova jer će samo na takav način steći svojinu na zemljištu podobnu za ozakonjenje bespravno sagrađenog objekta.

Prema odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Sl. glasnik RS“, br. 64/15 i 9/20) odredbe ovog zakona se primenjuju na izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište. 

Dakle, predmet konverzije je zemljište koje može biti u jednom ili drugom režimu. 

Ukoliko je u vašem slučaju predmet konverzije izgrađeno građevinsko zemljište u tom slučaju se mora primeniti odredba člana 5. stav 3. koja glasi: Kada je na jednoj katastarskoj parceli izgrađeno više objekata različitih vlasnika, pre podnošenja zahteva za konverziju, sprovodi se postupak za razvrgnuće sukorisničke zajednice propisan članom 106. Zakona o planiranju i izgradnji. 

Dakle, u ovom slučaju neophodno je da se sudskim putem, ili ugovorom ustanovi kome pripada koji deo i u kojoj površini istog objekta, odnosno da se u skladu sa članom 106. Zakona o planiranju i izgradnji izvrši tzv. razvrgnuće sukorisničke zajednice. 

U slučaju da je predmet konverzije neizgrađeno građevinsko zemljište ne zahteva se posebna saglasnost svih sukorisnika na parceli jer će i nakon konverziji svi zadržati iste udele koje su imali i ranije stim da će režim svojine sa državna svojina RS-pravo korišćenja preći u privatnu svojinu. 

Dovoljno je da se drugi sukorsinici pridruže zahtevu za konverziju. 

Ono što se pretpostavlja jeste da udeli budu opredeljeni.

Na kraju, pitanje uknjižbe koju na kraju pominjete se odnosi na uobičajenu formulaciju kupoprodajnog ugovora (clausula intabulandi) koja stoji u svakom kupoprodajnom ugovoru koji za predmet ima nepokretnost, da se kupac može uknjižiti u katastru kao vlasnik bez prisustva prodavca. 

Dakle, saglasnost prethodnog vlasnika svakako nije potrebna, ali je za postupanje organa potrebno da se sukorisnik pridruži zahtevu za konverziju. 

Zakonom o inspekcijskom nadzoru ustanovljena je obaveza svake inspekcije da u svojoj oblasti nadzora vrši nadzor nad neregistrovanim subjektima i da primenjuje zakonom propisane mere, pri čemu su pravila postupka prema tim subjektima uređena normama izričitog karaktera. Inspekcijski nadzor nad neregistrovanim subjektima uređuju i posebni zakoni saglasno oblasti nadzora, s tim što se primena odredaba ZIN-a ne može isključiti posebnim zakonom koji uređuje posebnu oblast nadzora.

Prema članu 33. Zakona o inspekcijskm nadzoru, neregistrovani subjekt je nadzirani subjekt koji obavlja delatnost ili vrši aktivnost, a nije upisan u odgovarajući registar koji vode Agencija za privredne registre ili drugi organ ili organizacija nadležni za upis osnivanja pravnog lica i drugog subjekta (na primer, registar ustanova, koji vodi nadležni privredni sud), kada je upis u ovaj registar propisan kao uslov za obavljanje delatnosti ili vršenje aktivnosti i nad njim se vrši inspekcijski nadzor i prema njemu se primenjuju odredbe ovog zakona. U inspekcijskom nadzoru nad subjektom upisanim u osnovni registar koji obavlja određenu delatnost ili vrši određenu aktivnost, a nije upisan u odgovarajući posebni registar ili evidenciju koju vodi drugi nadležni organ ili organizacija ili to čini bez saglasnosti nadležnog organa ili organizacije (dozvola, odobrenje, rešenje, mišljenje, uverenje, licenca, sertifikat, akreditacija, potvrda, ovlašćenje, akt o saglasnosti, akt o uslovima i dr.) ili bez prijave nadležnom organu ili organizaciji, kada su ovaj upis, saglasnost ili prijava propisani kao uslov za obavljanje te delatnosti ili vršenje te aktivnosti, inspekcija prema tom subjektu ima i vrši sva ovlašćenja i dužnosti koje ima i vrši prema neregistrovanom subjektu. To znači da je ZIN, u smislu inspekcijskog nadzora i pravnih posledica, izjednačio neregistrovane subjekte (one koji nisu upisani u osnovni registar) i subjekte koji su upisani u osnovni registar, ali nisu upisani u odgovarajući poseban registar ili evidenciju ili obavljaju delatnost ili vrše aktivnost bez saglasnosti nadležnog organa ili bez prijave nadležnom organu.

Inspekcijski nadzor nad neregistrovanim subjektom vrši se prema planu inspekcijskog nadzora, ali i kad nije predviđen planom inspekcijskog nadzora, bez obaveštenja o predstojećem inspekcijskom nadzoru, bez izdavanja naloga za inspekcijski nadzor i u granicama predmeta koje inspektor utvrđuje tokom trajanja inspekcijskog nadzora.

Rešenje o merama za otklanjanje nezakonitosti, zabrane obavljanja delatnosti ili vršenja aktivnosti i zaplene dokumentacije i drugih predmeta koji su neregistrovanom subjektu poslužili za nezakonito obavljanje delatnosti ili vršenje aktivnosti donosi se odmah pošto inspektor otkrije neregistrovani subjekt. Žalba ne odlaže izvršenje rešenja.

U nastavku su primeri neregistrovanih subjekata iz delokruga građevisnke inspekcije:

• Investitor koji gradi objekat bez građevinske dozvole, odnosno bez rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, odnosno suprotno lokacijskim uslovima, građevinskoj dozvoli i tehničkoj dokumentaciji na osnovu koje je građevinska dozvola izdata ili potvrdi o prijavi radova;
• Investitor koji nastavi sa izvođenjem radova i posle donošenja rešenja o njihovoj obustavi;
• Investitor, odnosno vlasnik objekta koji uklanja objekat bez rešenja o dozvoli za uklanjanje objekta;
• Pravno lice ili preduzetnik koji izrađuju tehničku dokumentaciju za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova a nisu registrovani – nisu upisani u osnovni registar, ili jesu upisani u osnovni registar, ali ne ispunjavaju sledeće uslove: imaju zaposlene, odnosno radno angažovane licencirane inženjere, odnosno licencirane arhitekte upisane u registar licenciranih inženjera, arhitekata i prostornih planera u skladu sa zakonom i propisima donetim na osnovu zakona, sa odgovarajućim stručnim rezultatima; jesu u skladu sa uslovima propisanim zakonom i propisima donetim na osnovu zakona upisani u registar za izradu tehničke dokumentacije koji vodi ministarstvo nadležno za poslove planiranja i izgradnje u skladu sa zakonom;
• Privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik, odnosno lice koje izvodi građevinske radove i/ili gradi objekat, a nisu registrovani – nisu upisani u osnovni registar, ili jesu upisani u osnovni registar, ali ne ispunjavaju sledeće uslove: imaju zaposlene, odnosno radno angažovane licencirane izvođače radova upisane u registar licenciranih izvođača sa stručnim rezultatima; imaju odgovarajuće stručne rezultate; poseduju rešenje o ispunjenosti uslova za građenje odgovarajuće vrste objekata, odnosno izvođenje odgovarajuće vrste radova na tim objektima; upisani su u odgovarajući registar za građenje odgovarajuće vrste objekata, odnosno izvođenje odgovarajućih radova na tim objektima;
• Lice koje vrši stručni nadzor nad izgradnjom objekta koje ne ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova ili ispunjava te uslove, ali je zaposleno u privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu ili kod preduzetnika koji ne ispunjavaju zakonom propisane uslove, odnosno ne poseduju rešenje o ispunjenosti uslova za izradu tehničke dokumentacije ili izvođenje radova na toj vrsti objekata.

Zakon o planiranju i izgradnji u članu 11. definiše planske dokumente. U skladu sa stavom 3. član 11, urbanistički planovi su: 

1. Generalni urbanistički plan; 
2. Plan generalne regulacije; 
3. Plan detaljne regulacije. 

S druge strane, član 13. Zakona o planiranju i izgradnji definiše urbanističko-tehničke dokumente, među kojima je i urbanistički projekat.

Članom 60. i 61. Zakona bliže se uređuju razlozi kada se pristupa izradi urbanističkog projekta. Član 61. definiše da se urbanističkim projektom za urbanističko-arhitektonsku razradu lokacije može utvrditi promena i precizno definisanje planiranih namena u okviru planom definisanih kompatibilnosti, u skladu sa kapacitetima infrastrukture u okviru kapaciteta koji su opredeljeni planskim dokumentom, prema proceduri za potvrđivanje urbanističkog projekta utvrđenoj ovim zakonom.  Promena i precizno definisanje planiranih namena je  dozvoljena kada je planom predviđena bilo koja od kompatibilnih namena.

U konkretnom slučaju, ukoliko je Prostornim planom opštine definisano da je za bliže definisanje namena parcela neophodno izraditi plan nižeg reda, onda je potrebno pristupiti izradi urbanističkog plana (definisanih članom 11. Zakona o planiranju i izgradnji). 

U svakom slučaju, opštinska Komisija za planove će dati stručno mišljenje o opravdanosti izrade planskog dokumenta odnosno urbanističkog projekta, ceneći odredbe plana višeg reda – prostornog plana JLS.