Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeReč je o ozakonjenju objekta koji delom u površini od 6 m2 pada na parcelu koja je u javnoj svojini opštine, u pitanju je ulica koja je isto u javnoj svojini opštine, a koja je deo državnog puta (IIa). Pribavljenja je saglasnost upravljača javnog puta. Šta je potrebno da se pribavi od dokumenata da bi se nastavio postupak ozakonjenja objekta? Da li je moguće ozakonjenje ovakvih objektata? Kako postupiti kad deo objekta, koji treba ozakoniti, u površini od 10 m2 pada na parcelu na kojoj je kao nosilac prava državne svojine upisana Republika Srbija, korisnik opština? Šta je potrebno pribaviti i da li je moguće ozakonjenje ovakvog objekta?
U skladu sa članom 5. Zakona o ozakonjenju objekata, predmet ozakonjenja ne mogu biti objekti izgrađeni na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene za koje se, u skladu sa odredbama posebnog zakona, utvrđuje javni interes i koji su u obaveznoj javnoj svojini u skladu sa odredbama drugih posebnih zakona.
Shodno navedenom, u svim navedenim slučajevima neophodno je utvrditi namenu parcele u skladu sa urbanističkim planom. Ukoliko je zauzeće nelegalno izgrađenim objektom na zemljištu koje je planom utvrđeno kao javna namena, mišljenja smo da postupak ozakonjenja nije moguć. Ukoliko se radi o ostalom zemljištu u svojini Republike Srbije ili opštine, organ uprave po zahtevu stranke može sprovesti postupak određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta.
Ukoliko postoji više podnetih zahteva za ozakonjenje objekata koji su delom izgrađeni na površinama javne namene, najbolji način je pristupiti izmeni ili izradi odgovarajućeg urbanističkog plana (PGR ili PDR) kojim bi se, u skladu sa faktičkim stanjem, izvršilo razdvajanje javnog i ostalog zemljišta. Nakon usvajanja takvog plana bilo bi, verujemo, omogućeno ozakonjenje većeg broja objekata koji su delom izgrađeni na površinama javne namene.
Da li opština, kao imalac javne svojine na posebnom delu, ima obavezu da učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom?
U članu 63. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon) je propisano da su vlasnici posebnih delova zgrade dužni da učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.
Ukoliko je Jedinica lokalne samouprave vlasnik posebnog dela zgrade (stana, poslovnog prostora), ona ima prava i obaveze jednako kao i ostali vlasnici posebnih delova, vezano za upravljanje i održavanje zgrade, kako je to definisano u članovima 12-14, 15. i članu 60. pomenutog Zakona. U tom smislu, JLS je dužna i da učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, u skladu sa Odlukom koju donosi skupština konkretne stambene zajednice.
Koliki je iznos takse za ozakonjenje poslovnog prostora od 120 metara kvadratnih u stambeno-poslovnoj zgradi koja se ozakonjuje na osnovu člana 34. stav 10. Zakona o ozakonjenju, taksa za ozakonjenje se utvrđuje na osnovu člana 34. stav 13?
Članom 33. Zakona o ozakonjenju objekata (“Sl. glasnik RS”, br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US) utvrđeno je da se za sve objekte u postupku ozakonjenja plaća taksa za ozakonjenje, pre izdavanja rešenja o ozakonjenju.
Član 34. st. 10. istog Zakona propisuje da kada je predmet ozakonjenja stambena ili stambeno poslovna zgrada koja se sastoji od više posebnih fizičkih delova (stanova, poslovnog prostora, garaža i dr.) za koju se ne može utvrditi investitor, ali postoje podneti zahtevi za ozakonjenje posebnih delova u skladu sa ovim zakonom, nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju stambene zgrade, koje obavezno sadrži specifikaciju svih posebnih delova zgrade. Za ovaj slučaj, u istom članu (stav 13) je propisano da se taksa za ozakonjenje ne plaća za zgradu, već se određuje i naplaćuje prilikom ozakonjenja svakog posebnog dela zgrade.
U članu 33. stav 8. utvrđeno je da se za komercijalne objekte do 500 m2 plaća taksa za ozakonjenje u iznosu od 250.000 dinara.
Vezano za konkretno pitanje, mišljenja smo da ukoliko nadležni organ Opštinske uprave donosi rešenje o ozakonjenju stambeno poslovnog objekta koji se sastoji od više posebnih delova, a čiji je investitor nepoznat, može primeniti odredbe člana 34. stav 10. i stav 13., a da će prilikom donošenja rešenja o ozakonjenju svakog od posebnih delova utvrditi iznos visine takse u skladu sa Zakonom, a u zavisnosti od površine i namene svakog posebnog dela.
Da li se kod ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta na parceli na kojem postoji legalna više porodična stambena zgrada može primeniti član 42. stav 1. tačka 13) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada pa se kao saglasnost za ozakonjenje može pribaviti Odluka skupštine stambene zajednice doneta 2/3 većinom, ili se pak za ozakonjenje ovog objekta mora pribaviti saglasnost svih suvlasnika na parceli, u ovom slučaju svih vlasnika posebnih delova ove legalne zgrade?
Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), članom 42. taksativno su pobrojane nadležnosti Skupštine stambene zajednice.
Prema odredbama Zakona, Skupština stambene zajednice se stara o svim pitanjima koja se odnose na održavanje, uređenje i korišćenje zgrade i zajedničkih delova zgrade, stim da prema odredbama Zakona nema ovlašćenje da odlučuje o pitanjima izvan ovog opsega.
Pitanje ozakonjenja bespravno izgrađenog objekta na parceli koja je u suvlasništvu više lica, nije u domenu rada i odlučivanja organa kakav je Skupština stambene zajednice, niti se o istom može odlučivati bilo kakvom većinom članova Skupštine iz razloga jer se ne radi o odlučivanju na nivou stambene zgrade gde svako ima pravo na jedan glas po modelu (stan/glas).
Zakonom o planiranju i izgradnju je regulisano da svaki vlasnik posebnog dela (posebne stambene jedinice) ima pravo na zemljištu i da je udeo tih lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekta.
U konkretnom slučaju investitor koji namerava da ozakoni nelegalno sagrađeni objekat na zemljištu koje je u vlasništvu više lica mora isto da pribavi, odnosno da isto otkupi od vlasnika posebnih delova jer će samo na takav način steći svojinu na zemljištu podobnu za ozakonjenje bespravno sagrađenog objekta.
Da li zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo svojine, na zemljištu katastarske parcele može podneti samo jedan od sukorisnika, bez saglasnosti drugih sukorisnika? Da li je sukorisniku zainteresovanom za konverziju neophodna saglasnost sukorisnika koji mu je ranije prodao deo katastarske parcele, iako je u kupoprodajnom ugovoru navedeno da je prodavac saglasan da se kupac može uknjižiti i bez dodatne prodavčeve saglasnosti?
Prema odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Sl. glasnik RS“, br. 64/15 i 9/20) odredbe ovog zakona se primenjuju na izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište.
Dakle, predmet konverzije je zemljište koje može biti u jednom ili drugom režimu.
Ukoliko je u vašem slučaju predmet konverzije izgrađeno građevinsko zemljište u tom slučaju se mora primeniti odredba člana 5. stav 3. koja glasi: Kada je na jednoj katastarskoj parceli izgrađeno više objekata različitih vlasnika, pre podnošenja zahteva za konverziju, sprovodi se postupak za razvrgnuće sukorisničke zajednice propisan članom 106. Zakona o planiranju i izgradnji.
Dakle, u ovom slučaju neophodno je da se sudskim putem, ili ugovorom ustanovi kome pripada koji deo i u kojoj površini istog objekta, odnosno da se u skladu sa članom 106. Zakona o planiranju i izgradnji izvrši tzv. razvrgnuće sukorisničke zajednice.
U slučaju da je predmet konverzije neizgrađeno građevinsko zemljište ne zahteva se posebna saglasnost svih sukorisnika na parceli jer će i nakon konverziji svi zadržati iste udele koje su imali i ranije stim da će režim svojine sa državna svojina RS-pravo korišćenja preći u privatnu svojinu.
Dovoljno je da se drugi sukorsinici pridruže zahtevu za konverziju.
Ono što se pretpostavlja jeste da udeli budu opredeljeni.
Na kraju, pitanje uknjižbe koju na kraju pominjete se odnosi na uobičajenu formulaciju kupoprodajnog ugovora (clausula intabulandi) koja stoji u svakom kupoprodajnom ugovoru koji za predmet ima nepokretnost, da se kupac može uknjižiti u katastru kao vlasnik bez prisustva prodavca.
Dakle, saglasnost prethodnog vlasnika svakako nije potrebna, ali je za postupanje organa potrebno da se sukorisnik pridruži zahtevu za konverziju.