Samostalnim članom 88. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) i članom 61. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2023) određeno je da će se svi započeti postupci pre stupanja na snagu Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji okončati po propisima kojima su započeti.

Time je u skladu sa principom vacatio legis rešena dilema kako postupiti u slučajevima koji su navedeni u pitanju.

To znači da se prijava radova i upotrebna dozvola za sve objekte za koje je izdata lokacijska i građevinska dozvola po ranije važećem zakonu, mora izdati u skladu sa uslovima iz lokacijske i građevinske dozvole, odnosno u skladu sa Zakonom i Pravilnikom kojim je regulisan postupak objedinjene procedure koji je važio u vreme donošenja tih akata.

Ukoliko se objekat gradi na osnovu tehničke dokumentacije (Projekat za građevinsku dozvolu i Projekat za izvođenje) izrađene za vreme važenja ranije Zakona odnosno bez odstupanja od izrađene tehničke dokumentacije, nema osnova da nadležni organ zahteva od investitora usklađivanje te tehničke dokumentacije sa odredbama novog Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2023).

Članom 140. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) propisana su dva načina na koji građevinska dozvola prestaje po sili zakona, sa obavezom organa nadležnog za izdavanje građevinske dozvole da donese rešenje kojim se utvrđuje prestanak važenja građevinske dozvole, kao rešenja koja su deklarativnog, a ne konstituitivnog karaktera.

Članom 140. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, odnosno u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli.

Jedini izuzetak od ove imperativne norme propisan je članom 140. stav 2. da izuzetno od stava 1. ovog člana, kada je prijava radova izvršena na osnovu člana 148. stav 5. ovog zakona, građevinska dozvola važi do prijave radova svih delova objekta.

Dalje, članom 140. stav 4. je propisano, kako ste to i sami naveli, da građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, odnosno pravnosnažnosti rešenja o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, ne izda upotrebna dozvola, osim za objekte iz člana 133. ovog zakona, objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno, objekte javne namene u javnoj svojini i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba, a u kom roku je investitor dužan da pribavi upotrebnu dozvolu.

Mišljenja smo da, obzirom da se radi o imerativnim normama kojima je utvrđen trenutak kada građevinska dozvola prestaje da važi po sili zakona, sa obavezom organa nadležnog za izdavanje građevinske dozvole da donese rešenje deklarativnog karaktera, kojim samo konstatuje prestanak važenja građevinske dozvole i da ovi objekti nisu obuhvaćeni članom 140. stav 2. kao izuzetak, građevinske dozvole izdate za izgradnju porodične stambene zgrade koju investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba, po sili zakona, prestaju da važe ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, odnosno u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli.

Zahtev po članu 145. Zakona o planiranju i izgradnji u ovom slučaju može da se odnosi samo na ceo objekat, i ukoliko je to slučaj, te ukoliko je komšija dao pismenu izjavu da nije saglasan sa postavljanjem teromizolacije u navedenoj širini na zidu okrenutom ka zajedničkoj međi, potrebno je poučiti stranku da prvo podnese zahtev da joj se prizna svojstvo stranke u tom postupku kao zainteresovana stranka a potom potrebno je da nadležni organ zaključkom prizna svojstvo stranke trećem zainteresovanom licu jer je nesporan njegov pravni interes za to.

Postavljanjem planirane termoizolacijom u širini koja je navedena u pitanju, može doći do poremećaja postojeće međe, tako da sused ima prava da se tome protivi. Ukoliko treće lice nakon priznavanja svojstva stranke u ovom postupku dostavi pismenu izjavu o svom protivljenju, u tom slučaju nadležni organ treba da odbije zahtev za izdavanje rešenja na osnovu člana 145. Zakona.

Opravdanost postavljanja termoizolacije u širini od 6-8 cm unutar kat. parcele suseda i opravdanost njegovog protivljenja može da ceni samo sud u parničnom psotupku jer se radi o svojisnskim pravima suseda.

U skladu sa članom 5. Zakona o ozakonjenju objekata, predmet ozakonjenja ne mogu biti objekti izgrađeni na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene za koje se, u skladu sa odredbama posebnog zakona, utvrđuje javni interes i koji su u obaveznoj javnoj svojini u skladu sa odredbama drugih posebnih zakona.

Shodno navedenom, u svim navedenim slučajevima neophodno je utvrditi namenu parcele u skladu sa urbanističkim planom. Ukoliko je zauzeće nelegalno izgrađenim objektom na zemljištu koje je planom utvrđeno kao javna namena, mišljenja smo da postupak ozakonjenja nije moguć. Ukoliko se radi o ostalom zemljištu u svojini Republike Srbije ili opštine, organ uprave po zahtevu stranke može sprovesti postupak određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta.

Najbolji način je pristupiti izmeni ili izradi odgovarajućeg urbanističkog plana (PGR ili PDR) kojim bi se, u skladu sa faktičkim stanjem, izvršilo razdvajanje javnog i ostalog zemljišta. Nakon usvajanja takvog plana bilo bi, verujemo, omogućeno ozakonjenje objekata koji su delom izgrađeni na površinama javne namene.

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023) stupio je na snagu 27. novembra 2015. godine i od tada do danas pretrpeo je nekoliko izmena.

Jedna od tih izmena bila je i izmena učinjena Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl.galsnik RS“,br. 83/2018). Njome je uvedena odredba samostalnog člana 26. „Ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona objekat koji je predmet ozakonjenja ne bude ozakonjen, nadležni organ doneće rešenje kojim se zahtev odbija (stav 1.); Ako se objekat za koji nije doneto rešenje o ozakonjenju koristi za obavljanje privredne ili druge delatnosti koja iziskuje/podrazumeva boravak ili okupljanje većeg broja ljudi, a naročito ako se koristi za ugostiteljske delatnosti ili upotrebljava kao ugostiteljski objekat, nadležni organ doneće rešenje o zabrani korišćenja tog objekta, ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona nadležni organ ne izda rešenje o ozakonjenju za predmetni objekat. Zabrana traje do rušenja tog objekta (stav 2.)“.

Cilj ove izmene bio je, kako to navodi Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, u svom mišljenju br. 011-00-00599/2020-07 od 26.11.2020. godine, da se stranke dodatno podstaknu da uzmu aktivno učešće u postupku ozakonjenja.

Na ovaj način 6. novembar 2023. godine je određen kao rok za okončanje svih postupaka ozakonjenja.

Međutim, na ovaj način se stvorila pravna situacija da veliki broj predmeta za ozakonjenje i preopternjćnjnost administracije utiču na to da li će neko lice moći da ostvari svoje zakonom stečeno pravo na pokretanje i sprovođenje postupka ozakonjenja, zbrog čega je ustavnom žalbom pokrenut postupak ocene ustavnosti odredaba člana 26. stav 1. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl.galsnik RS“,br. 83/2018).

Ustavni sud je u postupku ocene ostavnosti, polazeći od relevantnih odredaba Ustava i Zakona o ozakonjenju objekata ("Službeni glasnik RS", br. 96/15, 83/18 i 81/20 - Odluka US), ocenio da se kao sporna osnovano mogu postaviti sledeća ustavnopravna pitanja: da li je osporenom zakonskom odredbom povređeno pravo vlasnika nelegalnog objekta na mirno uživanje imovinskog prava stečenog na osnovu zakona, koje je zajemčeno članom 58. Ustava, tj. njegovo pravo na ozakonjenje objekta, jer se osporenim zakonskim rešenjem prestanak navedenog prava vezuje za okolnost da nadležni organ javne vlasti nije izvršio ozakonjenje u Zakonom propisanom roku, a da od vlasnika nelegalnog objekta zavisi samo da li je i kada preduzeo Zakonom propisane radnje neophodne za ozakonjenje objekta, a ne i kada će postupak ozakonjenja biti pravnosnažno okončan i da li je osporenom zakonskom odredbom povređeno ustavno načelo o pravnoj jednakosti i pravu na jednaku pravnu zaštitu bez diskriminacije iz člana 21. st. 1. i 2. Ustava, s obzirom na to da će se, saglasno Zakonu o ozakonjenju objekata, ozakoniti samo oni objekti koji ispunjavaju sve Zakonom propisane uslove za ozakonjenje, dok iz osporene zakonske odredbe proizlazi da će se, bez obzira na to što ispunjavaju zakonske uslove, ozakoniti samo oni objekti u vezi sa kojima su nadležni organi pravnosnažno okončali postupke ozakonjenja u Zakonom propisanom roku.

Nakon sprovedenog postupka Ustavni sud Republike Srbije je na sednici 3. novembra utvrdio da je odredba člana 26, stava 1. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju ("Sl. glasnik RS", br. 83/2018), kojom je definisano da ako se u roku od pet godina ne ozakoni nelegalni objekat, nadležni organ će doneti rešenje o odbijanju, neustavna.

Na ovaj način je stavljen van snage rok za okončanje postupaka ozakonjenja.

Međutim, odredba stava 2. istog člana je još uvek na snazi. Ovom odredbom je propisano da ako se objekat za koji nije doneto rešenje o ozakonjenju koristi za obavljanje privredne ili druge delatnosti koja iziskuje/podrazumeva boravak ili okupljanje većeg broja ljudi, a naročito ako se koristi za ugostiteljske delatnosti ili upotrebljava kao ugostiteljski objekat, nadležni organ doneće rešenje o zabrani korišćenja tog objekta, ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona nadležni organ ne izda rešenje o ozakonjenju za predmetni objekat. Zabrana traje do rušenja tog objekta.

Isto obražloženje Ustavnog suda kojom je odredba člana 26. stav 1. oglašena neustavnom, da ostvarivanje prava na ozakonjenje objekta može da bude ograničeno rokom, u smislu Zakonom propisanih obaveza imaoca prava na ozakonjenje objekta da preduzme određene radnje u Zakonom propisanom roku (da dostavi: dokaz o stabilnosti objekta, dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu, izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova ili drugi dokument propisan Zakonom kao dokaz umesto izveštaja i elaborata, izrađen u skladu sa Zakonom i dokaz o plaćenoj taksi za ozakonjenje), ali da ne može da zavisi od efikasnosti postupanja organa nadležnih da sprovedu postupak u kome se odlučuje o ozakonjenju objekta, može da se primeni i na odredbu stav 2, ali je ona još uvek na snazi i propisuje da se, ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona nadležni organ ne izda rešenje o ozakonjenju za predmetni objekat (do 06.11.2023.godine), donosi rešenje o zabrani korišćenja tog objekta, koja traje do rušenja tog objekta.

Mišljenje Stručne službe SKGO je da je rok za okončanje postupaka ozakonjenja, kada su pitanju objekti koji se koriste za obavljanje privredne ili druge delatnosti koja iziskuje/podrazumeva boravak ili okupljanje većeg broja ljudi, a naročito ako se koristi za ugostiteljske delatnosti ili upotrebljava kao ugostiteljski objekat, i dalje na snazi.