Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeKako se računa površina pod objektima kod nelegalnih objekata kad se oni po zakonu definišu kao neizgrađeno građevinsko zemljište?
Ispod nelegalnih objekata se ne računa površina pod objektom, jer se smatra neizgrađenim građ. zemljištem. Površina pod objektima koji nisu predmet upisa računa se samo u slučaju kada su ti objekti izgrađeni u skladu sa Zakonom.
Da li je pravno lice koje je steklo pravo svojine na objektima drugog pravnog lica teretnim pravnim poslom 2007. godine putem javne prodaje, nakon stečaja istog i sada nema upisano pravo korišćenja na zemljištu, obveznik konverzije pred organom opštine ili pred RGZ, odnosno da li se primenjuje Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine ili Zakon o planiranju i izgradnji?
Mišljenja smo da ovo lice ne spada u krug lica iz člana 1. st. 2. Zakona o konverziji i da svoje pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine može da ostvari po Zakonu o planiranju i izgradnji, pred katastrom (RGZ-SKN).
Da li zidane ograde u selima, izgrađene pedesetih, šezdesetih, sedamdesetih, osamdesetih godina 20. veka, bez akta nadležnog organa iz tog perioda mogu da budu predmet ozakonjenja? Ukoliko ne mogu da budu predmet ozakonjenja, da li u tom slučaju građevinska inspekcija upućuje vlasnike istih na nadležan organ radi pribavljanja potrebne dokumentacije tj. da li se u tom slučaju primenjuju pozitivni propisi?
Pravilnikom o posebnoj vrsti objekata i posebnoj vrsti radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, kao i vrsti objekata koji se grade, odnosno vrsti radova koji se izvode, na osnovu rešenja o odobrenju za izvođenje radova, kao i obimu i sadržaju i kontroli tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev i postupku koji nadležni organ sprovodi ("Sl. glasnik RS", br. 102/2020, 16/2021 i 87/2021) je članom 3. stav 2. tačka 36. propisano da po zahtevu investitora za izgradnju zidanih ograda, organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole izdaje rešenje o odobrenju za izvođenje radova, u skladu sa odredbama člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020 i 52/2021).
To znači da su zidane ograde predmet ozakonjenja, u skladu sa odredbama člana 1. stav 3. Zakona o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US), kojim je propisano da se odredba stava 1. ovog člana odnosi i na objekte, odnosno izvedene radove u skladu sa članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 72/09, 81/09 - ispravka, 64/10 - US, 24/11, 121/12, 42/13 - US, 50/13 - US, 98/13 - US, 132/14 i 145/14).
Koji bespravno izgradđeni objekti se smatraju objaktima izgrađenim u skladu sa zakonom je propisano Pravilnikom o izradi i održavanju katastra nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 46/99 i 7/2016 - dr. pravilnik) članom 50, a to su objekti u gradovima, odnosno naseljima gradskog karaktera izgrađeni do 3. juna 1948. godine, kada je stupila na snagu Osnovna uredba o građenju ("Službeni list FNRJ", broj 46/48); stambene zgrade koje su izgrađene na selu do 21. marta 1961. godine, kada je stupio na snagu Zakon o uslovima za izgradnju stambenih zgrada na selu ("Službeni glasnik NRS", broj 7/61) ili do stupanja na snagu propisa o uslovima za izgradnju stambenih zgrada, ukoliko su ih opštinski narodni odbori doneli u roku propisanom tim Zakonom; ostale vrste objekata koji su izgrađeni na selu do 8. jula 1973. godine, kada je stupio na snagu Zakon o izgradnji investicionih objekata ("Službeni glasnik SRS", broj 25/73), odnosno do stupanja na snagu opštinske, odnosno gradske odluke ukoliko je ista doneta u roku propisanom tim Zakonom.
Građevinska dozvola se ne može izdavati retroaktivno, za već izgrađene objekte.
Da li Opštinska uprava ima obavezu da odredi veštaka radi utvrđivanja naknade ili to radi korisnik eksproprijacije koji je u obavezi da organu dostavi "ponudu o obliku i visini naknade"? Na koji način OU učestvuje u ovom postupku? Ko određuje visinu nagrade za veštake i izdaje nalog za isplatu iste? Da li sve to zavisi od sporazuma korisnika eksproprijacije i sopstvenika bez bilo kakvog "učešća" OU?
Prema odredbama Zakona o eksproprijaciji nadležni organ lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost koja je predmet eksproprijacije sprovodi postupak eksproprijacije u celini.
Postupak eksproprijacije se može podeliti u dva dela:
U oba dela postupka vodeću ulogu u postupku koji je dvostranački postupak (korisnik eksproprijacije, sa jedne strane i raniji sopstvenik, sa druge strane) vodi nadležni organ JLS.
Nadležni organ JLS dakle vodi i kompletan postupak sporazumnog određivanja naknade u njegovim fazama.
Naime, nakon pravosnažnosti rešenja, korisnik eksproprijacije je u obavezi da nadležnom organu JLS dostavi ponudu koja u sebi mora da ima elemente naknade za zemljište (prema tržišnoj ceni m2 prema zoni, klasi i sl.), ali i useve/trajne zasade ako se na istoj nalaze. Korisnik može da predloži veštaka poljoprivredne struke koji bi dao procenu vrednosti npr. drvne mase (kod šuma) ili trajnih zasada (kod voćnjaka,) s tim da organ uprave donosi odluku kojom određuje veštaka, daje mu zadatak šta treba da uradi i određuje ko snosi troškove veštačenja (prema čl. 33. Zakona o eksproprijaciji troškove veštačenja snosi korisnik). Trošak veštačenja snosi opština samo u situaciji da je opština korisnik eksproprijacije. Ista je procedura i kod veštačenja objekata.
Slična je situacija i kod podnetog zahteva za eksproprijaciju preostalog dela nepokretnosti, gde je prvostepeni organ u obavezi da pozove korisnika eksproprijacije da se izjasni na zahtev stranke, i po potrebi naloži veštačenje postojanja okolnosti iz člana 10. Zakona o eksproprijaciji. I ovom slučaju trošak veštačenja snosi korisnik.
Što se tiče visine troškova veštačenja, visinu troškova određuje sam veštak prema tarifama i troškovnicima koji su važeći, mada generalno u praksi najčešći su slučajevi da korisnik sam predloži veštaka i unapred definiše cenu veštačenja. Veštak je u obavezi da troškovnik veštačenja dostavi korisniku eksproprijacije i prvostepenom organu, na osnovu koga prvostepeni organ kasnije i donosi rešenje o troškovima i dostavlja korisniku na plaćanje.
Dakle, nadležni organ u svim ovim fazama postupka učestvuje i konkretnim odlukama dalje usmerava stranke.
U slučaju da do sporazuma o naknadi ne dođe pred nadležnim organom JLS, nadležni organ saglasno članu 61. Zakona o eksproprijaciji sve spise predmeta dostavlja nadležnom sudu na dalji postupak utvrđivanja naknade.
Ukoliko je JLS predvidela sredstva za finansiranje uređenja fasada u užem centru grada, a koje predstavljaju opasnost po život i zdravlje, da li je u ovom slučaju potrebno da građevinska inspekcija svojim rešenjem naloži stambenoj zajednici da sama sredi fasadu bas iz razloga opasnosti i ostavi rok za izvršenje, te ukoliko to ne bude izvršeno od strane stambene zajednice angažuje po sprovedenom postupku javne nabavke najpovoljnijeg ponuđača koji će da izvrši radove (čl.61)? Na koji način se opština refundira od stambene zajednice obzirom da je propisano pravo regresa?
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada je data mogućnost da jedinica lokalne samouprave izdvoji sredstva za intervencije koje bi predstavljale ostvarivanje javnog interesa u sferi odražavanja zgrada, a takođe je utvrđena i jasna odgovornost vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade, odnosno stambene zajednice u pogledu (ne)ispunjavanja obaveze održavanja, odnosno nastanka štete usled propuštanja obaveze održavanja. Zakon je članom 61. propisao da u slučaju kada odgovorna lica [1] ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a ne sprovođenjem ovih aktivnosti bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave, čime Zakon pojačava ulogu jedince lokalne samouprave u ostvarivanju javnog interesa.
U svrhu preventivnih aktivnosti jedinice lokalne samouprave na proceni stanja građevinskog fonda i potencijalnih opasnosti koje bi mogle da dovedu do nastanka štetnih posledica po život ili zdravlje ljudi, data je mogućnost lokalnoj samoupravi da odlukom može utvrditi urbanističke zone ili blokove za koje propisuje obavezu izvršenja aktivnosti na održavanju zgrada (investiciono održavanje i unapređenje svojstava zgrada), kao i mogućnost da odlukom propiše obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (zabrana postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade i sl.), uz propisivanje različitih stepena obaveznosti održavanja spoljnog izgleda zgrade, u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kom se zgrada nalazi
Jedinica lokalne samouprave može doneti Odluku o bespovratnom sufinansiranju radova na investicionom održavanju, nakon čega raspisuje javni poziv za stambene zajednice i vlasnike stambenih zgrada. Javnim pozivom se bliže uređuju uslovi učešća na konkursu, vrste radova koje je moguće bespovratno sufinansirati, procenat učešća javnih sredstava u bespovratnom sufinansiranju, prava i obaveze učesnika na konkursu, rokove i slično. Dakle, radi se o bespovratnom sufinansiranju, pri čemu je neophodno da se utvrdi javni interes. Prethodni uslov za donošenje takve odluke je i postojanje Odluke o utvrđivanju zona i blokova zone sa propisanom obavezom izvršenja određenih aktivnosti u održavanju zgrade, odnosno obaveznim investicionim održavanjem i unapređenjem svojstava zgrada.
S druge strane, ukoliko JLS nije predvidela Odlukom da će bespovratno sufinansirati radove na investicionom održavanju, ona može naložiti stambenoj zajednici da izvrši radove na investicionom održavanju u cilju otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi. U takvom slučaju, neophodno je da građevinski inspektor rešenjem naloži izvođenje radova. U vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je dužan da zabrani rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15. ovog zakona, korišćenje zgrade ili dela zgrade i da naredi hitno izvođenje radova i preduzimanje drugih mera čijim neizvršenjem bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, u skladu sa članom 60. ovog zakona. Rešenjem građevinskog inspektora utvrđuje se i način izvršenja rešenja u slučaju nepostupanja po nalogu inspektora, odnosno preuzimanje radova na održavanju zgrade od strane jedinice lokalne samouprave na teret stambene zajednice, odnosno drugog odgovornog lica iz člana 15. ovog zakona, u skladu sa članom 61. stav 1. ovog zakona i nalaže se vlasniku posebnog dela da omogući nesmetano obavljanje radova u meri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti. Ukoliko građevinski inspektor po izvršenom kontrolnom nadzoru utvrdi da nije postupljeno po rokovima naloženim u rešenju iz stava 1. ovog člana, dostaviće nadležnom organu jedinice lokalne samouprave akt kojim se dozvoljava izvršenje rešenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje opšti upravni postupak. Stambena zajednica troškove za izvršene radove i druge preduzete mere nadoknađuje jedinici lokalne samouprave, u rokovima i na način koji odredi nadležni organ jedinice lokalne samouprave – konkretno, organ određen za sprovođenje izvršenja rešenja građevinskog inspektora.
[1] Zakonom je propisano da obavezu da održavaju zgradu na način da od zgrade, odnosno zajedničkih delova zgrade ne preti opasnost nastanka štete imaju: 1) vlasnik, za zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade; 2) vlasnici posebnih delova, za porodične kuće; 3) stambena zajednica preko svojih organa ili profesionalni upravnik kome su povereni poslovi upravljanja, u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica; 4) vlasnici posebnih delova preko svojih organa, u zgradama koje nemaju nijedan poseban deo namenjen za stanovanje.