Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeDa li može da se ozakoni pet stambenih objekata na dve katastarske parcele ako planskim dokumentom nije predviđena izgradnja više od dva stambena objekta na jednoj katastarskoj parceli?
Članom 8. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da predmet ozakonjenja može biti objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta. Isto pitanje uređuje i član 29. Zakona.
To znači da se od urbanističkih uslova predviđenih planom, prilikom ozakonjenja, primenjuje samo namena površina i predviđena spratnost. Ostali planski parametri (udaljenje od granice parcele, građevinska linija, pravila u pogledu parkiranja, indeksi izgrađenosti i sl.) ne primenjuju se u postupku ozakonjenja.
Primenjujući odredbe člana 8, nadležni organ može doneti rešenje o ozakonjenju više objekata na parceli, ukoliko je namena predmetne parcele stanovanje ili neka kompatibilna namena.
Takođe, skrećemo pažnju na odredbe člana 48 istog Zakona, kojim se obavezuju jedinice lokalne samouprave da, u skladu sa rezultatima popisa nezakonito sagrađenih objekata na svojoj teritoriji, najkasnije u roku od dve godine od dana stupanja na snagu ovog zakona, izvrše usklađivanje važećih planskih dokumenata prilikom prve izmene tog planskog dokumenta, naročito u pogledu planiranja i uređenja neformalnih naselja na svojoj teritoriji.
Poljoprivredno gazdinstvo planira izgradnju sistema za navodnjavanje pri čemu bi postavili čelični montažni rezervoar kapaciteta 520 m3 sa betonskom podlogom 16x16m, sa automatizovanim sistemom za navodnjavanje. Da li se u ovom, konkretnom slučaju, može primeniti član 2. stav 1. tačka 26 b Zakona o planiranju i izgradnji i da se za navedeno ne izdaje građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju za izgradnju, kao ni upotrebna dozvola?
Zakon o planiranju i izgradnji, član 2. Stav 1 tačka 26b) definiše podzemne delove infrastrukture i sistema za navodnjavanje kao posebnu vrstu podzemnih infrastrukturnih objekata koji se grade u poljoprivredne svrhe, a čijom se izgradnjom na poljoprivrednom i šumskom zemljištu, kao i na građevinskom zemljištu koje se koristi u poljoprivredne svrhe, ne narušava korišćenje zemljišta na površini terena postojeće namene i izdavanje lokacijskih uslova za izgradnju ovih objekata ne može se uslovljavati postojanjem, odnosno dovoljnom razvijenošću planske dokumentacije za područje na kome se nalaze parcele na kojima se planira izgradnja.
U skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, član 144. kao i Pravilnikom koji uređuje posebne vrste objekata i posebne vrste radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, član 2. stav 1, tačka 5), definisano je da za sisteme za navodnjavanje iz člana 2. stav 1. tačka 26b) Zakona o planiranju i izgradnji, sa pripadajućim bunarima, bunarskim kućicama i pumpama nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, ukoliko koriste iste priključke na infrastrukturu kao glavni objekat. Istim pravilnikom, član 2. stav 1, tačka 4) navedeni su i drugi jednostavni pomoćni objekti, kao što su staze, platoi, solarni kolektori koji se ne priključuju na elektro distributivnu mrežu i sl. koji se takođe mogu graditi bez pribavljanja akta nadležnog organa.
Uredba o lokacijskim uslovima, član 5. stav 1. definiše da Investitor nema obavezu da pribavi lokacijske uslove u slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.
Na osnovu svega navedenog, mišljenja smo da se u konkretnom slučaju načelno može primeniti član 2. stav 1. tačka 26b), kao i član 144. Zakona o planiranju i izgradnji, te da se navedeni sistem za navodnjavanje može graditi bez odobrenja nadležnog organa, ali samo ukoliko može koristiti postojeće priključke na infrastrukturnu mrežu (vodovodna ili elektromreža) bez povećanja njihovih kapaciteta, odnosno ako priključenje nije potrebno, pod uslovom da planskim dokumentom nije drugačije propisano.
Da li je odeljenje nadležno za imovinsko-pravne poslove u skladu sa članom 105. stav 1. i stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji nadležno za određivanje zemljišta za redovnu upotrebu, obzirom da u skladu sa članom 70. Stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji ova situacija ne spada ni u jednu od tri predviđene situacije u kojima se utvrđuje zemljište za redovnu upotrebu u posebnim slučajevima (površina parcele je 28097m2, a površina svih 8 objekata izgrađenih na istoj je 521 m2, objekti nisu predmet ozakonjenja)? Na koji način vlasnik objekata može steći svojinu na zemljištu u ovom slučaju, i u skladu sa kojim zakonom i koji je organ nadležan?
Članom 3. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je ’’Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno, primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
S obzirom na to da ugovorom o kupoprodaji nije preneto i pravo svojine odnosno pravo korišćenja na zemljištu, može se odrediti zemljište za redovnu upotrebu objekta, uz poštovanje člana 70 ZPI.
Da li treba tražiti saglasnost od lica koja imaju upisano pravo državine na parceli a ne pravo svojine, imajući u vidu s jedne strane odredbu zakona koja spominje samo pravo svojine a s druge strane činjenicu da lice koje ozakonjuje objekat u takvom slučaju nema isključivo pravo svojine ili korišćenja na katastarskoj parceli?
Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon) definisani su pojmovi svojine i državine. To nisu isti pojmovi. Svojina je pravo, a državina faktičko stanje. Takođe, ovim zakonom su definisani i pojmovi suvlasnik i sudržalac, koji, takođe, nisu isti pojmovi.
Suivlasništvo postoji kada na nepodeljenoj stvari više lica ima pravo svojine, odnosno pravo susvojine, što ih čini suvlasnicima.
Sudržavina postoji kada više lica ima državinu stvari, što ih čini sudržaocima.
Zbog toga, ako je posebnim zakonom izričito navedeno da se kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja i pismena saglasnot svihh suvlasnika, onda se to odnosi samo na suvlasnike, a ne i na sudržaoce.
Rešenjem o građevinskoj dozvoli izdate 2002. godine odobreno je investitoru izgradnja vikend objekta. Da li je uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole investitor sada u obavezi da pored ostale dokumentacije propisane Zakonom i Pravilnikom priloži i sertifikat o energetskim svojstvima objekta odnosno energetski pasoš?
Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon i 9/2020), članom 4. propisano je da Sertifikat o energetskim svojstvima zgrada čini sastavni deo tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole, a članom 158. da se uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole prilaže i sertifikat o energetskim svojstvima objekta, ako je za objekat propisana obaveza pribavljanja sertifikata o energetskim svojstvima.
Pravilnikom o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 69/2012 i 44/2018), član 6. propisano je da Energetski pasoš moraju imati sve nove zgrade, kao i postojeće zgrade koje se rekonstruišu, adaptiraju, saniraju ili energetski saniraju, osim zgrada koje su ovim Pravilnikom izuzete od obaveze energetske sertifikacije, što je uređeno članom 7. ovog pravilnika.
Zakon o planiranju i izgradnji ni u osnovnim, kao ni u prelaznim ili samostalnim odredbama ne predviđa izuzeće od obaveze energetske sertifikacije za objekte za koje je građevinska dozvola izdata u skladu sa ranijim propisima.
S obzirom da vikend objekat ne spada u zgrade za koje je članom 7. navedenog Pravilnika predviđeno izuzeće od obaveze energetske sertifikacije, kao i da je postupak za izdavanje upotrebne dozvole započet i da se vodi prema važećem Zakonu, u konkretnom slučaju potrebno je da Investitor uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole pored ostale dokumentacije propisane Zakonom priloži i sertifikat o energetskim svojstvima objekta odnosno energetski pasoš.