Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeKako i na koji način vlasnik objekta upisuje pravo nad zemljištem ispod objekta tj. stiče pravo nad zemljištem za redovnu upotrebu u procesu ozakonjenja i da li isto plaća?
Članom 70. Zakona o planiranju i izgradnji propisan je postupak određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta.
Ako je za objekat podnet zahtev za legalizaciju ili je po službenoj dužnosti pokrenut postupak ozakonjenja objekta, a nadležni organ u toku ocene ispunjenosti uslova za ozakonjenje predmetnog objekta utvrdi da lice koje je vlasnik objekta istovremeno nije i vlasnik zemljišta na kome se objekat nalazi, nadležni organ koji sprovodi postupak ozakonjenja može odrediti građevinsko zemljište ispod objekta kao zemljište za redovnu upotrebu objekta.
Dakle, u toku postupka ozakonjenja, služba za ozakonjenje, primenom stava 2. i stava 7. člana 70. određuje zemljište za redovnu upotrebu objekta. Služba za ozakonjenje donosi rešenje o prekidu postupka ozakonjenja do rešavanja imovinsko-pravnih odnosa. Istim tim rešenjem kojim se prekida postupak ozakonjenja ova služba, na osnovu kopije plana i elaborata geodetskih radova, određuje površinu zemljišta ispod objekta koji je predmet ozakonjenja kao zemljište za redovnu upotrebu objekta. Ovo rešenje se dostavlja investitoru i službi za imovinsko-pravne odnose, koja, nakon pravnosnažnosti rešenja, treba da sprovede postupak otuđenja predmetnog zemljišta.
Na ovaj način investitor stiče pravo da neposrednom pogodbom od jedinice lokalne samouprave otkupi zemljište ispod objekta, koje je određeno kao zemljište za redovnu upotrebu objekta. Investitor je dužan da, nakon otkupa zemljišta, formira katastarsku parcelu u službi za katastar nepokretnosti i nakon toga stiče uslov za ozakonjenje svog objekta, ali istovremeno stiče i obavezu da u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju podnese zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u skladu sa ZPI. Rešenje o prekidu postupka i određivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta, saglasno stavu 9. člana 70, predstavlja ispravu podobnu za formiranje katastarske parcele.
Napominjemo da je nakon postupka određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta, potrebno sprovesti i postupak utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta, što se vrši u skladu sa pravilima parcelacije iz važećeg urbanističkog plana.
Posebno napominjemo, da treba proveriti da li je vlasnik objekta istovremeno i vlasnik zemljišta, tj. da li je i na koji način stekao pravo korišćenja na zemljištu. Ako je pravo korišćenja stečeno radi izgradnje (otuda građevinska i upotrebna dozvola na objektu), onda je vlasnik imao pravo da konvertuje pravo korišćenja u pravo svojine na zemljištu skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji. Ukoliko vlasnik objekta nije bio vlasnik zemljišta, organ uprave će ispravno postupiti tako što će odrediti zemljište pod objektom kao zemljište za redovnu upotrebu objekta.
Za koje objekte se plaća taksa za ozakonjenje i koliki je iznos te takse?
Članom 33. Zakona o ozakonjenju objekata utvrđeno je da se za sve objekte u postupku ozakonjenja plaća taksa za ozakonjenje, pre izdavanja rešenja o ozakonjenju. Istim članom utvrđeni su iznosi visine takse za ozakonjenje u skladu sa klasom, površinom i namenom objekta, kao i u skladu sa načinom njegovog korišćenja. Stavom 3. istog člana utvrđeno je da se za ozakonjenje porodičnog objekta ili stana, korisne površine do 100 m2, pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte, kao i sve druge objekte i radove iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji plaća taksa u iznosu od 5.000 dinara.
Izveštaj o zatečenom stanju objekta, u skladu sa članom 18. Zakona o ozakonjenju, sadrži podatke o klasi, površini, nameni i način korišćenja objekta, na osnovu kojih će nadležni organ utvrditi visinu takse u konkretnom slučaju.
Podnet je zahtev za ozakonjenje posebnog dela objekta - garaže u kom je izvršena promena namene u stambeni deo objekta. Podnosilac zahteva za predmetnu garažu poseduje list nepokretnosti iz koga se utvrđuje da je upisan na istoj sa privatnom svojinom, na osnovu ugovora o kupoprodaji. Na stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje u kojoj se nalazi predmetna garaža, upisani su imaoci prava na posebnim delovima objekta i Opština, sa zajedničkom svojinom i kao držaoci. Zgrada poseduje upotrebnu dozvolu i ista se nalazi na parceli koja je upisana sa javnom svojinom na Opštinu, ali deo zgrade pada i na dve susedne parcele, jednu u javnoj svojini Opštine i drugoj u privatnoj svojini. Podnosilac zahteva je priložio overene saglasnosti za ozakonjenje svih vlasnika posebnih delova zgrade, odnosno stanara. Šta je sve neophodno pribaviti u postupku ozakonjenja u smislu dokaza, odnosno čija je sve saglasnost potrebna i da li je potrebno da Opština da saglasnost za ozakonjenje posebnog dela objekta, imajući u vidu da je upisana kao držalac na samom objektu i sa javnom svojinom na građevinskom zemljištu na kom se nalazi objekat odnosno stambena zgrada za kolektivno stanovanje u kojoj je i garaža koja je predmet ozakonjenja?
Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon i 9/2020) članom 105. stav 1. propisano je da vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz člana 106. ovog zakona, zbog čega smo mišljenja da ste u obavezi da tražite saglasnost od svih upisanih imaoca prava na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.
Ovakav zaključak može se izvesti i na osnovu odredaba člana 135. stav. 8, istog zakona, kojim je propisano da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica.
Takođe, ukazujemo da imajući u vidu da je opština upisana kao držalac na objektu, bez upisanog prava svojine na nekom od posebnih delova objekta da se u tom slučaju ne traži saglasnost opštine za ozakonjenje, već samo saglasnost vlasnika posebnih delova objekta.
Da li je moguće i na koji način, izvršiti promenu namene zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko ili u drugo zemljište, a da planskim dokumentom predmetno zemljište prethodno nije predviđeno kao građevinsko ili drugo zemljište?
Prostor za obavljanje funkcije groblja, kao i za druge komunalne delatnosti i funkcije, neophodno je definisati odgovarajućim planskim dokumentom. Ukoliko postojeća lokacija groblja prostorno ne zadovoljava postojeće potrebe, neophodno ju je planski proširiti u skladu sa projektovanim potrebama naselja. Usvajanjem planskog dokumenta, predmetno prostorno proširenje postaje planirano građevinsko zemljište i u konkretnom slučaju lokalna samouprava pribavlja predmetne nepokretnosti u javnu svojinu. Po našem mišljenju, bez promene planskog dokumenta, ne bi bilo moguće realizovati javni interes.
Osoba A se obratila Opštinskoj upravi da donese rešenje o iseljenju osobe B iz kuće koju je osoba A otkupila od ćerke osobe B. Osoba A odbija da izađe iz privatnog poseda koji je uredno u katastru uknjižen na osobu B. Osoba B ima preko 70 godina pripada grupi socijalno osetljivih lica i nema ko da se brine o njoj. Kako postupiti u ovom slučaju? Da li je Opštinska uprava nadležna da odlučuje u navedenom slučaju? Koje procesne radnje prvo preduzeti?
Član 77. stav 1. Zakona o stanovanja i održavanju zgrada propisuje:
“Ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje.”
S obzirom da se u predmetnom slučaju radi o porodičnoj kući, a ne o stanu, odnosno zajedničkoj prostoriji u stambenoj zgradi, opštinska uprava nije nadležna da vodi postupak iseljenja. Vlasnika objekta možete uputiti na nadležnost suda po ovom pitanju.
Napominjemo da, shodno izmenama Zakona o lokalnoj samoupravi, više ne postoji ni eksplicitno propisana nadležnost jedinice lokalne samouprave za sprovođenje postupaka iseljenje iz stana ili zajedničkih prostorija iz stambene zgrade. Imajući u vidu najavljene izmene i dopune Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, moguće je da će doći i do izmene člana 77. u cilju usklađivanja sa Zakonom o lokalnoj samoupravi.