Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePrema Mišljenju o primeni pojedinih odredaba Zakona o ozakonjenju objekata broj 011-00-00345/2020-09 od 07.07.2020. godine organ nadležan za poslove ozakonjenja u slučaju kada je predmet ozakonjenja objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome postoji pravo susvojine, u fazi pribavljanja dokaza o odgovarajućem pravu na zemljištu, vlasniku nezakonito izgrađenog objekta naložiti dostavljanje pismene saglasnosti svih suvlasnika. Da li u ovom slučaju treba tražiti suglasnost suvlasnika koji je upisan na zemljištu ili treba tražiti i saglasnost svih upisanih imaoca prava na objektu, odnosno i suvlasnika na objektu?
Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon i 9/2020) je članom 105. stav 1. propisano da vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz člana 106. ovog zakona, zbog čega smo mišljenja da ste u obavezi da tražite suglasnost od svih upisanih imaoca prava na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.
Ovakav zaključak može se izvesti i na osnovu odredaba člana 135. stav 8. istog zakona, kojim je propisano da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena suglasnost tih lica.
Da li se u slučaju pokrenutog postupka ozakonjenja, prekida postupak restitucije?
Članom 45. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju („Sl. glasnik RS“, br. 72/11, 108/13, 142/14, 88/15-Odluka US, 95/18 i 153/20) propisano je da će Agencija za restituciju prekinuti postupak do okončanja postupka legalizacije, rehabilitacije, ili kada se kao prethodno pojavi pitanje koje spada u isključivu nadležnost suda, kao i slučaju propisanom u članu 23. st. 4. i 5. ovog zakona.
Članom 22. stav 6. propisano je da se: "Ne vraća građevinsko zemljište na kome je izgrađen objekat bez građevinske dozvole, koje u postupku legalizacije bude određeno kao zemljište za redovnu upotrebu objekta, u skladu sa zakonom kojim se uređuje prostorno planiranje, izgradnja i građevinsko zemljište.
Takođe, Zakonom o restituciji propisano je da se pod neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra zemljište na kome nisu izgrađeni objekti, na kome su izgrađeni objekti suprotno zakonu i zemljište na kome su izgrađeni samo objekti privremenog karaktera, dok je u članu 4. Zakona o restituciji propisano da se imovina vraća u naturalnom obliku ili se daje obeštećenje u vidu državnih obveznica Republike Srbije i u novcu, u skladu sa ovim zakonom.
Saglasno svemu gore navedenom, a imajući u vidu da se postupak ozakonjenja odnosi na sve objekte za koje je u smislu ranijih propisa podnet zahtev za legalizaciju, mišljenja smo da ste kao postupajući prvostepeni organ u obavezi da o podnetom zahtevu za ozakonjenje (nastavku ranije legalizacije) obavestite pisanim putem Agenciju za restituciju (nadležnu područnu jedinicu) koja je u obavezi da prema odredbama Zakona o restituciji prekine postupak restitucije do okončanja postupka ozakonjenja.
Napomena:
Odgovor je dat bez pojašnjenja konkretne situacije gde je moguće primeniti odredbu člana 45. Zakona o restituciji, ukoliko je predmet oduzimanja bila parcela građevinskog neizgrađenog zemljišta koja je danas zapravo izgrađeno građevinsko zemljište sa objektom u postupku ozakonjenja.
Odluku o tome da li će se postupak restitucije prekinuti ili ne doneće Agencija za restituciju.
Ukoliko Agencija za restituciju postupak prekine, i ako se objekat ozakoni u skladu sa Zakonom o ozakonjenju potrebno je da kao nadležni prosvostepeni organ dostavite Agenciji za restituciju pravosnažno rešenje o ozakonjenju kako bi Agencija u daljem postupku utvrdila adekvatno obeštećenje za stranke u postupku, jer u tom slučaju ne bi bilo mesta za naturalnu restituciju.
Dodatna pojašnjenja mogu se zatražiti od Ministarstva pravde koje je nadležno za davanje mišljenja na odredbe Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenje.
Potrebno je tumačenje člana 3. stav 2. tačka 16) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, gde stoji da se dimnjaci smatraju za zajednički deo zgrade. Šta se dešava u situaciji gde postoji stambena zgrada koja je prizemna, ima pet stanova i jedan od tih stanova ima svoj dimnjak, koji koristi samo taj stan. Da li se i tada dimnjak smatra za zajednički deo zgrade ili se smatra da je sastavni deo posebnog dela zgrade? Kada je dimnjak koji koristi samo jedan stan predmet inspekcijskog nadzora, da li je u tom slučaju, stranka u postupku pred građevinskom inspekcijom, vlasnik stana, odnosno posebnog dela zgrade ili je stranka u postupku stambena zajednica, odnosno upravnik zgrade, tj. kome se donosi rešenje o zabrani korišćenja tog dimnjaka i izvođenje neophodnih radova?
Građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i obavezu da proverava da li se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom (član 126. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).
U zgradi se nalaze posebni, zajednički i samostalni delovi zgrade. Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks (član 3. stav 2. tačka 8 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).
Zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu, u smislu ovog zakona (član 3. stav 2. tačka 16).
Ukoliko građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora utvrdi da se zgrada i njeni delovi ne koriste u skladu sa svojom namenom, najpre će nadziranom subjektu ostaviti rok za preduzimanje mera za otklanjanje nepravilnosti, a potom, ukoliko nadzirani subjekt u ostavljenom roku nije preduzeo mere za otklanjanje nepravilnosti koje su mu naložene, građevinski inspektor je dužan da zabrani rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15. ovog zakona, korišćenje zgrade, odnosno dela zgrade ukoliko se ona ne koristi u skladu sa svojom namenom do pribavljanja odgovarajućeg rešenja nadležnog organa (član 127. stav 1. tačka 1).
Kako Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada nije propisan način sprovođenja rešenja o zabrani korišćenja, ono se izvršava po odredbama člana 41. Zakona o inspekcijskom nadzoru.
Ukoliko fizičko lice kao vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik zgrade nastavi sa korišćenjem zgrade, odnosno dela zgrade nakon donetog rešenja, kazniće se za prekršaj novčanom kaznom od 5.000 do 150.000 dinara (član 132. stav 1. Tačka 8). Za isti prekršaj kazniće se pravno lice kao vlasnik posebnog dela novčanom kaznom od 50.000 do 2.000.000 dinara (član 132. stav 2).
Zakonom o planiranju i izgradnji je propisano da građevinski inspektor ima prava i dužnosti u vršenju inspekcijskog nadzora da proverava da li se objekat koristi za namenu za koju je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola (član 175. stav 1. tačka 13), te da, ako u vršenju inspekcijskog nadzora utvrdi da se objekat za koji je izdata građevinska i upotrebna dozvola koristi za namenu koja nije utvrđena rešenjem kojim je odobreno izvođenje radova, građevinskom odnosno upotrebnom dozvolom, naloži pribavljanje građevinske dozvole, odnosno rešenja iz člana 145. ovog zakona u roku od 30 dana, a ako investitor ne pribavi građevinsku dozvolu, odnosno rešenje iz člana 145. ovog zakona u ostavljenom roku, donese rešenje o zabrani korišćenja objekta (član 178. stav 1. tačka 4).
Razlika između onoga što je propisano Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i onoga što je propisano Zakonom o planiranju i izgradnji je u tome kome se izdaje nalog. Građevinski inspektor na osnovu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada nalog izdaje stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu koje vrši poslove upravljanja, a na osnovu Zakona o planiranju i izgradnji investitoru. Iz ovoga se može zaključiti da građevinski inspektor na osnovu Zakona o stanovanju održavanju zgrada vrši nadzor samo nad delovima zgrade koje svi stanari upotrebljavaju i za čiju upotrebu su odgovorni, a to su zajednički delovi zgrade.
Dakle, u konkretnom slučaju, ukoliko dimnjak služi isključivo jednom stanu, smatraće se sastavnim delom posebnog dela zgrade a ne zajedničkim delom zgrade.
Pokrenut je postupak ozakonjenja pomoćnog objekta koji se manjim delom nalazi na površini javne namene-ulici. Predloženo je rešavanje imovinsko-pravnih odnosa na zemljištu putem ispravke granice. Problem se javlja kako vlasnik objekta da kupi deo zemljišta koje je ulica, i koje ne može biti u prometu. Kako rešiti imovinsko-pravne odnose na tom zemljištu?
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“ br.96/15, 83/18 i 81/20-odluka US), u članu 5, stav 1, tačka 3 eksplicitno se navodi da predmet ozakonjenja ne može biti objekat izgrađen na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene.
Shodno činjenici da se u vašem pitanju navodi da objekat jednim svojim manjim delom izlazi na javnu površinu, može se konstatovati da isti u navedenom obuhvatu nije moguće ozakoniti.
Ozakonjenje je moguće izuzimanjem dela javne površine iz koridora ulice, a navedeni postupak se uređuje kroz postupak izmene i dopune važećeg planskog dokumenta za konkretan prostor. Ispravka granice parcele nije institut kojim se može korigovati površina javne namene pošto je ista definisana odgovarajućim planskim dokumentom koji ima svoju proceduru donošenja.
Tek nakon usvojenih izmena predmetnog planskog dokumenta (ukoliko je izmena moguća u skladu sa eksploatacionim karakteristikama javne saobraćajnice i drugim urbanističkim parametrima kojima se definiše predmetna javna površina), moguće je pristupiti rešavanju imovinskih odnosa kroz otuđenje dela parcele koji je bio na javnoj površini (njegovim izdvajanjem u posebnu parcelu sa odgovarajućim pod brojem) i posledično ozakonjenju objekta.
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“ br. 96/15, 83/18 i 81/20-odluka US), u članu 5, stav 3 navodi se da izuzetno nadležni organ može izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra (u konkretnom slučaju upravljača ulice). Napominjemo da se u ovom slučaju ozakonjenje odnosi samo na objekat, dok je vlasništvo nad delom parcele ispod objekta i dalje nepromenjena.
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“ br. 96/15, 83/18 i 81/20-odluka US), u članu 11, stav 6 navodi se da kada je predmet ozakonjenja objekat koji je sagrađen u zaštitnoj zoni objekta javne namene, pre donošenja rešenja o ozakonjenju, vlasnik nezakonito izgrađenog objekta neophodno je da dostavi i izjavu da se odriče prava na pokretanje sudskog spora za naknadu štete po bilo kom osnovu u vezi sa uticajem tog javnog objekta na korišćenje ozakonjenog objekta, što ne isključuje mogućnost zaštite prava po drugim pravnim osnovima.''
Prema svemu gore navedenom, postupajući prvostepeni organ po službenoj dužnosti pribavlja saglasnost upravljača javnog puta, i ukoliko se saglasnost dobije donosi rešenje o ozakonjenju, u suprotnom odbija zahtev za ozakonjenje. Pravosnažno rešenje o ozakonjenju je osnov za upis prava svojine na objektu, dok svojina na delu zemljišta koje je javne namene ostaje nepromenjena.
Dakle, nema otuđenja tog dela zemljišta bez izmene planskog akta, jer dobra u opštoj upotrebi (ulice, putevi) ne mogu biti predmet otuđenja iz javne svojine.
Opština je sprovela postupak komasacije u jednoj KO. U komasacionu masu je ušla i kat. parcela lica koje je samo iz svojih sredstava ugradilo betonske prstenove, radi lakšeg ulaza u parcelu, preko kanala za odvođenje atmosferskih voda. Nakon sprovedenog postupka komasacije, on je zadržao tu parcelu, ali je Projektom uređenja atarskih puteva i kanalske mreže u KO, promenjen ulaz u istu. Sada tužbom traži da se sve vrati u pređašnje stanje, tj. da mu se omogući prilaz u parcelu koji je imao pre sprovođenja komasacije. Da li je to moguće, kako smatra sud i sudski veštaci?
Prilikom davanja odgovora na ovo pitanje neophodno je odgovoriti i na nekoliko dodatnih pitanja.
Naime, prvo pitanje je kada je to lice otpočelo sa građevinskim radovima na svojoj parceli. Ako je otpočelo nakon što je već doneta Odluka o komasaciji, njegovi radovi nisu u skladu sa zakonom i ne može ništa da potražuje.
Nadalje, pitanje je da li to lice uložilo prigovor na projekat putne i kanalske mreže. Pretpostavljamo da se nije žalilo i samim tim je propustilo priliku da iznese svoje primedbe. Projekat putne i kanalske mreže se obavezno izlaže na javni uvid 15 dana i sva zainteresovana lica mogu da iznesu primedbe. Ovaj projekat izrađuju tehnička lica na način koji je najbolji moguć u skladu sa datim okolnostima, predviđajući novu mrežu puteva i kanala za čitavu K.O. Ne može se zaustaviti putna i kanalska mreža za čitavu jednu K.O. samo zato što je neko lice napravilo prilaz svojoj parceli. Komasacija je postupak od javnog interesa koji celovito uređuje jednu katastarsku opštinu i ne može se zaustaviti zbog jednog lica i njegovog izgrađenog prilaza parceli.
Takođe, postavlja se pitanje da li je to lice imalo dozvolu da izvede radove na izgradnji betonskih prstenova. Ako je to bespravno uradilo takođe nema nikakav osnov da se žali i da nešto potražuje pošto je napravilo nelegalan objekat preko kanala za odvođenje atmosferskih voda.
Dakle, po svemu sudeći to lice nema osnova da traži to što tužbom traži i ne postoji odgovornost opštine u ovom smislu.
Međutim, drugačija bi bila situacija ako je ova primedba na putnu i kanalsku mrežu konstatovana, a lice je još ranije napravilo legalan objekat koji više ne može da koristi.