Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeDa li je shodno Zakonu o ozakonjenu objekata moguće ozakoniti samo poslovni prostor (lokal) koji se nalazi u stambeno-poslovnoj zgradi (zgrada za kolektivno stanovanje), ukoliko za celokupnu zgradu nije izdata građevinska ni upotrebna dozvola niti je objekat ozakonjen u celini ili je potrebno ozakoniti celokupan objekat sa svim posebnim delovima?
Smatramo da nije moguće ozakoniti samo posebni deo u zgradi sa više poslovnih delova za koju nije izdata građevinska dozvola. Ovo mišljenje se oslanja na odredbe člana 34. Zakona o ozakonjenju objekata:
Kada je predmet ozakonjenja stambena ili stambeno poslovna zgrada koja se sastoji od više posebnih fizičkih delova (stanova, poslovnog prostora, garaža i dr.) za koju se ne može utvrditi investitor, ali postoje podneti zahtevi za ozakonjenje posebnih delova u skladu sa ovim zakonom, nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju stambene zgrade, koje obavezno sadrži specifikaciju svih posebnih delova zgrade.
Po pravnosnažnosti rešenja iz stava 9. ovog člana, nadležni organ rešava po zahtevima za ozakonjenje posebnih delova zgrade.
Dakle, potrebno je doneti rešenje o ozakonjenju za stambeno-poslovni objekat kao celinu, sa specifikacijom svih posebnih delova, a zatim rešavati po zahtevima za ozakonjenje posebnih delova (pri čemu će svaki od vlasnika posebnih delova platiti taksu srazmernu površini svog posebnog dela).
Da li je nadležni organ u obavezi da organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavlja i potvrdu o prijavi radova za objekte za koje je izdato rešenje po članu 145. Zakona sa Idejnim projektom, analogno svemu gore navedenom ili se ovo odnosi isključivo za objekte za koje se izdaje rešenje o građevinskoj dozvoli?
Prema članu 148. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji (u daljem tekstu: ZPI) propisano je da “Odmah po prijemu uredne prijave, organ koji je izdao građevinsku dozvolu, po službenoj dužnosti, dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli, potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, u cilju upisa predbeležbe objekta u izgradnji.
Prema članu 145. ZPI, stav 8. “Pravnosnažno rešenje iz stava 5. ovog člana, za objekte koji se u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima mogu upisati u javnu evidenciju, kao i za promenu namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja radova, predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za predmetni objekat, odnosno izvođenje radova izdata i upotrebna dozvola po zahtevu investitora, osnov za upis u javnu knjigu predstavlja pravnosnažno rešenje iz stava 3. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.”
Prema članu 31. stav 4. tačka 2. “Po potvrđivanju prijave radova, nadležni organ bez odlaganja dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli, potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, radi predbeležbe objekta, odnosno posebnih delova objekta u izgradnji, osim ako je ta predbeležba već izvršena po zahtevu stranke u fazi nakon izdavanja građevinske dozvole.”
Prema svemu navedenom, ZPI omogućava upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti na osnovu pravosnažnog rešenja o odobrenju izdatog po članu 145. ZPI, ali ne navodi eksplicitno obavezu nadležnog organa da to rešenje dostavi po službenohj dužnosti organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, pa to pravo stranka može ostvariti na sopstveni zahtev, za one objekte koji se, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, mogu upisati u javnu evidenciju.
Da li može da se ozakoni pet stambenih objekata na dve katastarske parcele ako planskim dokumentom nije predviđena izgradnja više od dva stambena objekta na jednoj katastarskoj parceli?
Članom 8. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da predmet ozakonjenja može biti objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta. Isto pitanje uređuje i član 29. Zakona.
To znači da se od urbanističkih uslova predviđenih planom, prilikom ozakonjenja, primenjuje samo namena površina i predviđena spratnost. Ostali planski parametri (udaljenje od granice parcele, građevinska linija, pravila u pogledu parkiranja, indeksi izgrađenosti i sl.) ne primenjuju se u postupku ozakonjenja.
Primenjujući odredbe člana 8, nadležni organ može doneti rešenje o ozakonjenju više objekata na parceli, ukoliko je namena predmetne parcele stanovanje ili neka kompatibilna namena.
Takođe, skrećemo pažnju na odredbe člana 48 istog Zakona, kojim se obavezuju jedinice lokalne samouprave da, u skladu sa rezultatima popisa nezakonito sagrađenih objekata na svojoj teritoriji, najkasnije u roku od dve godine od dana stupanja na snagu ovog zakona, izvrše usklađivanje važećih planskih dokumenata prilikom prve izmene tog planskog dokumenta, naročito u pogledu planiranja i uređenja neformalnih naselja na svojoj teritoriji.
Poljoprivredno gazdinstvo planira izgradnju sistema za navodnjavanje pri čemu bi postavili čelični montažni rezervoar kapaciteta 520 m3 sa betonskom podlogom 16x16m, sa automatizovanim sistemom za navodnjavanje. Da li se u ovom, konkretnom slučaju, može primeniti član 2. stav 1. tačka 26 b Zakona o planiranju i izgradnji i da se za navedeno ne izdaje građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju za izgradnju, kao ni upotrebna dozvola?
Zakon o planiranju i izgradnji, član 2. Stav 1 tačka 26b) definiše podzemne delove infrastrukture i sistema za navodnjavanje kao posebnu vrstu podzemnih infrastrukturnih objekata koji se grade u poljoprivredne svrhe, a čijom se izgradnjom na poljoprivrednom i šumskom zemljištu, kao i na građevinskom zemljištu koje se koristi u poljoprivredne svrhe, ne narušava korišćenje zemljišta na površini terena postojeće namene i izdavanje lokacijskih uslova za izgradnju ovih objekata ne može se uslovljavati postojanjem, odnosno dovoljnom razvijenošću planske dokumentacije za područje na kome se nalaze parcele na kojima se planira izgradnja.
U skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, član 144. kao i Pravilnikom koji uređuje posebne vrste objekata i posebne vrste radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, član 2. stav 1, tačka 5), definisano je da za sisteme za navodnjavanje iz člana 2. stav 1. tačka 26b) Zakona o planiranju i izgradnji, sa pripadajućim bunarima, bunarskim kućicama i pumpama nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, ukoliko koriste iste priključke na infrastrukturu kao glavni objekat. Istim pravilnikom, član 2. stav 1, tačka 4) navedeni su i drugi jednostavni pomoćni objekti, kao što su staze, platoi, solarni kolektori koji se ne priključuju na elektro distributivnu mrežu i sl. koji se takođe mogu graditi bez pribavljanja akta nadležnog organa.
Uredba o lokacijskim uslovima, član 5. stav 1. definiše da Investitor nema obavezu da pribavi lokacijske uslove u slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.
Na osnovu svega navedenog, mišljenja smo da se u konkretnom slučaju načelno može primeniti član 2. stav 1. tačka 26b), kao i član 144. Zakona o planiranju i izgradnji, te da se navedeni sistem za navodnjavanje može graditi bez odobrenja nadležnog organa, ali samo ukoliko može koristiti postojeće priključke na infrastrukturnu mrežu (vodovodna ili elektromreža) bez povećanja njihovih kapaciteta, odnosno ako priključenje nije potrebno, pod uslovom da planskim dokumentom nije drugačije propisano.
Da li je odeljenje nadležno za imovinsko-pravne poslove u skladu sa članom 105. stav 1. i stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji nadležno za određivanje zemljišta za redovnu upotrebu, obzirom da u skladu sa članom 70. Stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji ova situacija ne spada ni u jednu od tri predviđene situacije u kojima se utvrđuje zemljište za redovnu upotrebu u posebnim slučajevima (površina parcele je 28097m2, a površina svih 8 objekata izgrađenih na istoj je 521 m2, objekti nisu predmet ozakonjenja)? Na koji način vlasnik objekata može steći svojinu na zemljištu u ovom slučaju, i u skladu sa kojim zakonom i koji je organ nadležan?
Članom 3. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je ’’Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno, primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
S obzirom na to da ugovorom o kupoprodaji nije preneto i pravo svojine odnosno pravo korišćenja na zemljištu, može se odrediti zemljište za redovnu upotrebu objekta, uz poštovanje člana 70 ZPI.