Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePotrebno je mišljenje u vezi primene člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji i rešavanja imovinsko-pravnih odnosa. Naime, u pitanju je izgradnja bušotine za vodosnabdevanje za potrebe opštine. Obzirom da je u pitanju komunalni infrastrukturni objekat iz člana 2 st.1. tač. 27) Zakona o planiranju i izgradnji, primenjuju se odredbe člana 69. istog Zakona. U članu 69. stav 10. propisano je "Kada je Republika Srbija vlasnik građevinskog zemljišta na kome nije upisano pravo korišćenja u korist nekog drugog lica, Republička direkcija za imovinu Republike Srbije, u ime Republike Srbije, daje saglasnost koja se upisuje kao zabeležba ili zaključuje ugovor o uspostavljanju prava službenosti na tom zemljištu, najkasnije u roku od 30 dana od dana podnošenja urednog zahteva". Obzirom da se gradnja planira na zemljištu u svojini Republike Srbije na kojoj je upisano pravo korišćenja u korist drugog lica (u ovom slučaju pravo korišćenja je upisano u korist Srednje škole), da li u ovom slučaju saglasnost za građenje objekta komunalne infrastrukture daje lice koje ima upisano pravo korišćenja na parceli?
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, u članu 69. stav 10. Zakona propisano je da se kod formiranja građevinske parcele radi izgradnje objekata iz člana 2. tačke 20g, 26, 26b, 27 i 44 Zakona na nepokretnosti u javnoj svojini RS traži saglasnost Republičke direkcije za imovinu RS ukoliko na predmetnom zemljištu nije upisano neko drugo lice sa pravom korišćenja.
S obzirom da se radi o izgradnji objekta iz člana 2. stav 1. tačka 27. Zakona, mišljenja smo da je za izgradnju pomenute bušotine vodosnabdevanja dovoljna saglasnost nosioca prava korišćenja – Srednje škole, jer je pomenuta ustanova upisana u svojstvu – nosilac prava korišćenja i da u tom slučaju nije neophodna saglasnost Republičke direkcije za imovinu.
Za bolje razumevanje pitanja obima rešavanja imovinsko-pravnih odnosa može poslužiti i mišljenje Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture broj: 110-00-00282/2016-07 od 28.04.2016. godine u vezi primene člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji. Mišljenje je dato pre izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji, koje su donete tokom 2018., 2019. i 2020. godine.
Da li kod upisa zemljišta u Registar nepokretnosti u javnoj svojini treba upisati svako zemljište pod zgradom i drugim objektom posebno za zemljište pod svakom zgradom i objektom ili zemljište na jednoj katastarskoj parceli treba upisati kao jedno zemljište bez obzira iz koliko delova se sastoji? Kako postupiti ukoliko su na jednoj istoj katastarskoj parceli kod katastra upisani npr. sledeće nepokretnosti: objekat (broj 1) površine Xm2, građevinsko zemljište - zemljište pod zgradom i drugim objektom (broj dela parcele: 1) takođe površine Xm2, objekat (broj 2) površine Ym2, građevinsko zemljište - zemljište pod zgradom i drugim objektom (broj dela parcele: 2) naravno takođe površine Ym2, građevinsko zemljište - zemljište uz zgradu i objekat (broj dela parcele: 3) površine Zm2 i građevinsko zemljište - građevinska parcela (broj dela parcele: 4) površine Žm2. Jasno je da u datom primeru treba upisati 2 objekta, ali da li u datom primeru građevinsko zemljište treba upisati kao jedno građevinsko zemljište čija površina iznosi X+Y+Z+Ž m2 ili ih treba upisati kao četiri posebna građevinska zemljišta?
Evidentiranje nepokretnosti u javnoj svojini, putem aplikacije “Registar jedinstvene evidencije nepokretnosti u javnoj svojini”, koja je dostupna na portalu eUprave, vrši se tako što se svaka nepokretnost evidentira u zasebnom elektronskom NEP JS obrascu, koji je propisan Uredbom o evidenciji nepokretnosti u javnoj svojini. Dakle, treba upisati svaki objekat i svako zemljište pod zgradom i drugim objektom, pojedinačno na zasebnim NEP JS obrascima, pa i kada je u pitanju, kao u konkretnom slučaju, jedna katastarska parcela koja je podeljena u više delova, treba upisati svaki deo pojedinačno na zasebnim NEP JS obrascima.
To znači da u konkretnom slučaju, treba popisati 6 objekata u 6 NEP JS obrazaca, kao i 8 građevinskih zemljišta u 8 NEP JS obrazaca (tj. svih 8 delova zemljišta trebalo upisati kao posebne nepokretnosti). Skrećem Vam pažnju, da u konkretnom slučaju, što se tiče podatka iz A lista (LN:1056, KO: XX) o načinu korišćenja i klase zemljišta, te podatke treba upisati u polje Struktura u elektronskom NEP JS obrascu (nije obavezan podatak, ali upotpunjava informaciju o nepokretnosti koja se popisuje). Kod svih pomenutih nepokretnosti (LN:1056, KO: XX), treba upisati udeo (susvojina, obim udela: ½).
Opština je primila zahtev stranke za donošenje rešenja za utvrđivanje naknade za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište. Uvidom u katastar nepokretnosti je utvrđeno da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra nije izvršio promenu tj. stavio zabeležbu u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti tj. u listu nepokretnosti predmetno zemljište se i dalje vodi kao poljoprivredno (nije izvršena promena shodno važećem planskom aktu). Da li opština može da donese rešenje za utvrđivanje naknade za promenu namene zemljišta imajući u vidu činjenicu da služba za katastar nije izvršila promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište ili se Rešenje o utvrđivanju naknade za promenu namene izdaje kada se izvrši promena namene zemljišta u katastru nepokretnosti, a posebno imajući u vidu odredbe člana 83. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji?
Članom 83. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.
Imajući u vidu ovu odredbu, smatramo da organ Opštinske uprave može doneti rešenje za utvrđivanje naknade o promeni namene poljoprovrednog u građevinsko zemljište, po podnetom zahtevu.
Članom 135. stavom 6. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da se za rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobracajnih i drugih javnih povrsina u regulaciji posotojeće saobraćajnice u skladu sa faktičkim stanjem na terenu ne dostavlja dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu odnosno objektu. Da li to znači da ne treba pribaviti nikakvu saglasnost vlasnika kada faktička saobraćajnica prolazi preko parcela privatnih lica?
Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se prilikom izdavanja građevinske dozvole za izgradnju komunalne infrastrukture, kao i rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobraćajnih i drugih javnih površina u regulaciji postojeće saobraćajnice, u skladu sa faktičkim stanjem na terenu, ne dostavlja se dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu, odnosno objektu.
Dakle, ukoliko se radi o sanaciji, rekonstrukciji ili adaptaciji postojeće saobraćajnice (a ne o izgradnji nove saobraćajnice), saglasnost vlasnika zemljišta nije potrebna. S druge strane, ukoliko projekat rekonstrukcije predviđa proširenje saobraćajnice u odnosu na faktičko stanje, rešavanje imovinskih odnosa moralo bi biti rešeno kao prethodno pitanje.
Da li je moguće utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu u situaciji kada je podnet zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, koji je u privatnoj susvojini fizičkih lica, dok je na objektu u kome je navedeni stan evidentiran upisano kao držalac DOO. Zemljište predstavlja svojinu Republike Srbije. Predmetno zemljište je obuhvaćeno Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa vezanih za preuzimanje, čuvanje i privremeno korišćenje nepokretnosti u državnoj svojini, zaključenim između Opštine i RS.
Članom 70. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je zemljište za redovnu upotrebu zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela. S obzirom na to, da stan po Zakonu o planiranju i izgradnji nije objekat, već je to posebni deo objekta, utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, na žalost nije moguće.
Dakle, u ovom konkretnom slučaju trebalo bi utvrditi zemljište za redovnu upotrebu za ceo objekat, a nikako samo za stan. Takođe, savetujemo da se proveri šta piše u ugovoru o kupoprodaji stana, tj. da li u ugovoru piše da se prenosi i pravo korišćenja na zemljištu srazmerno površini stana. Ako se to u ugovoru spominje onda treba samo to da se sprovede u RGZ-u.