Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePitanje je u vezi utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta u postupku ozakonjenja: Objekat je izgrađen delom na susednoj katastarskoj parceli, uz saglasnost vlasnika izvršena je parcelacija i formirana nova katastarska parcela koja je neznatno veća od zemljišta pod tim delom objekta (u pitanju si fizička lica). Parcelacija je sprovedena i upisana u katastru nepokretnosti. Da li organ nadležan za imovinsko-pravne poslove uopšte može doneti rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta, jer se radi o privatnoj svojini? Kakvu bi svrhu imalo to rešenje, jer je investitor pribavio predmetnu katastarsku parcelu i samim tim ima odgovarajuće pravo na zemljištu u smislu člana 10. Zakona o ozakonjenju.
U konkretnoj situaciji, mišljenja smo da nije potrebno voditi postupak utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta, jer su imovinski odnosi rešeni sporazumno između vlasnika zemljišta i vlasnika objekta. Nakon sprovođenja parcelacije i potpisivanja kupoprodajnog ugovora, vlasnik objekta ostvariće jedinstvo nepokretnosti i postojaće pravni osnov za ozakonjenje.
U postupku ozakonjenja objekta u javnoj svojini opštine izvršena je parcelacija kat. parcele u privatnoj svojini na kojoj je delom izgrađen predmetni objekat. Utvrđena je nova kat.parcela u privatnoj svojini i upisana u katastar nepokretnosti. Opština želi da pribavi tu, novoutvrđenu kat.parcelu (odgovarajuće pravo) radi okončanja postupka ozakonjenja. Prema odredbama člana 70. kao i člana 105. Zakona o planiranju i izgradnji, zemljište za redovnu upotrebu objekta, u postupku ozakonjenja, može se pribaviti neposrednom pogodbom, dok član 29. Zakona o javnoj svojini uređuje da se može pribaviti neposrednom pogodbom, ali ne preko procenjene vrednosti od strane nadležnog organa. Ako vlasnik predmetnog zemljišta ne želi da ga proda po procenjenoj vrednosti, tada sledi donošenje rešenja o odbijanju zahteva za ozakonjenje (zbog nepostojanja odgovarajućeg prava na zemljištu) i po pravnosnažnosti istog, sledi sprovođenje rešenja o rušenju objekta, u skladu sa članom 38. Zakona o ozakonjenju objekata. Da li je potrebno da imovinsko-pravni organ izda rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta, imajući u vidu da se radi o zemljištu u privatnoj svojini? Kako postupiti u slučaju da vlasnik predmetnog zemljišta ne želi da ga proda po procenjenoj vrednosti?
Ukoliko novoformirana katastarska parcela predstavlja isključivo zemljište pod objektom, nadležni organ ne mora da sprovodi postupak određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta, jer je parcela sa posebnim brojem već formirana od strane RGZ. Naime, u postupku ozakonjenja, može se odrediti zemljište pod objektom kao zemljište za redovnu upotrebu objekta, i ovaj postupak vodi organ uprave nadležan za poslove ozakonjenja (čl. 70 st. 2 i 7).
Što se tiče postupka pribavljanja zemljišta u javnu svojinu, Zakon o javnoj svojini (član 29. stav 4.) propisuje jedan zakonski izuzetak od pravila da se nepokretnosti pribavljaju u javnu svojinu u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pisanih ponuda.
Naime, u pomenutom stavu Zakon daje mogućnost da se nepokretnost pribavi i neposrednom pogodbom, ali uz jedno zakonsko ograničenje „ne iznad procenjene vrednosti“, ukoliko je takvo pribavljanje jedino moguće. Akt o ovakvom raspolaganju mora da ima odgovarajuće obrazloženje.
Postupak pribavljanja neposrednom pogodbom regulisan je i Uredbom o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom i davanje u zakup stvari u javnoj svojini, odnosno pribavljanja i ustupanja i iskorišćavanja drugih imovinskih prava, kao i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda („Sl. glasnik RS“, broj 16/18).
Ovaj konkretan primer otvara mogućnost da se razmišlja o neposrednoj pogodbi kao načinu pribavljanja (član 3. stav 1. tačka 1. Uredbe), jer to i jeste jedino moguće rešenje, ako posmatramo potrebu lokalne samouprave za ozakonjenjem nekog objekta, ali se pribavljanje mora sprovesti na način kako je propisano u Zakonu o javnoj svojini, dakle ne iznad „procenjene vrednosti nepokretnosti“.
Drugo je pitanje ko može vršiti procenu vrednosti nepokretnosti, te s tim u vezi, Zakon propisuje da to može biti:
JLS ima mogućnost da se opredeli za način utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti i da kasnije prema nadležnostima propisanim Statutom, Odlukom o pribavljanju (ukoliko istu poseduje) sprovede postupak pribavljanja u svemu u skladu sa Zakonom i Uredbom.
Da li postoji mogućnost ozakonjenja montažnog objekta koji je postavljen na građevinskom zemljištu u javnoj svojini grada, na lokaciji na kojoj je namena odgovarajuća i gde je moguće u skladu sa zakonom dati zemljište u zakup? Za predmetni objekat ne postoji odobrenje za izgradnju, ne može se utvrditi da li se radi o izigravanju člana 4. stav 5. Zakona o ozakonjenju objekata. Takođe, ako se ne radi o izigravanju navedenog člana Zakona, a radi se o montažnom objektu, da li se isti može ozakoniti i koji je pravni osnov?
Članom 5. stav 1. tačke 2) i 3) Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da predmet ozakonjenja ne mogu biti objekti izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekta, kao ni objekti izgrađeni na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene za koje se, u skladu sa odredbama posebnog zakona, utvrđuje javni interes i koji su u obaveznoj javnoj svojini u skladu sa odredbama drugih posebnih zakona.
Ukoliko se, u konkretnom slučaju, radi o montažnom objektu koji je postavljen (dakle, nije izgrađen) u tom slučaju ovaj objekat ne može biti predmet ozakonjenje. Ukoliko se radi o površini javne namene, to je dodatni razlog zbog čega objekat ne može biti ozakonjen.
Predmet ozakonjenja je pomoćni objekat u centru grada, u okviru parcele u svojini fizičkog lica, u okviru regulacije, ali na raskrsnici. Namena parcele je odgovarajuća. Postoji važeći PGR. Ulica je izgrađena, oko parcele postoji prostor za trotoar. Da li je u konkretnom slučaju potrebno utvrđivati saobraćajnu preglednost zbog raskrsnice, koji organ bi bio nadležan za utvrđivanje preglednosti i koji je pravni osnov?
U skladu sa članom 8. Zakona o ozakonjenju objekata, predmet ozakonjenja može biti objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta. Istovremeno, kako je to propisano članom 5. Zakona, predmet ozakonjenja ne može biti objekat izgrađen na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene za koje se, u skladu sa odredbama posebnog zakona, utvrđuje javni interes i koji su u obaveznoj javnoj svojini u skladu sa odredbama drugih posebnih zakona. Članom 5. stav 1. tačka 4) precizirano je da predmet ozakonjenje ne mogu biti objekti izgrađeni u zaštitnim zonama u skladu sa odredbama posebnih zakona (u zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka, poletno-sletne staze, kao i druge zaštitne zone u skladu sa odredbama posebnih zakona).
Ukoliko je predmetni pomoćni objekat izgrađen u zoni odgovarajuće namene propisane planom (PGR) i može se uskladiti sa planom u pogledu namene i spratnosti, on može biti predmet ozakonjenja. Međutim, ukoliko predmetna ulica predstavlja put za koji je u skladu sa posebnim zakonom utvrđen zaštitni pojas, prethodni uslov za ozakonjenje takvog objekta bio bi pribavljanje saglasnosti upravljača javnog puta (član 5. stav 3).
Potrebno je mišljenje u vezi primene člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji i rešavanja imovinsko-pravnih odnosa. Naime, u pitanju je izgradnja bušotine za vodosnabdevanje za potrebe opštine. Obzirom da je u pitanju komunalni infrastrukturni objekat iz člana 2 st.1. tač. 27) Zakona o planiranju i izgradnji, primenjuju se odredbe člana 69. istog Zakona. U članu 69. stav 10. propisano je "Kada je Republika Srbija vlasnik građevinskog zemljišta na kome nije upisano pravo korišćenja u korist nekog drugog lica, Republička direkcija za imovinu Republike Srbije, u ime Republike Srbije, daje saglasnost koja se upisuje kao zabeležba ili zaključuje ugovor o uspostavljanju prava službenosti na tom zemljištu, najkasnije u roku od 30 dana od dana podnošenja urednog zahteva". Obzirom da se gradnja planira na zemljištu u svojini Republike Srbije na kojoj je upisano pravo korišćenja u korist drugog lica (u ovom slučaju pravo korišćenja je upisano u korist Srednje škole), da li u ovom slučaju saglasnost za građenje objekta komunalne infrastrukture daje lice koje ima upisano pravo korišćenja na parceli?
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, u članu 69. stav 10. Zakona propisano je da se kod formiranja građevinske parcele radi izgradnje objekata iz člana 2. tačke 20g, 26, 26b, 27 i 44 Zakona na nepokretnosti u javnoj svojini RS traži saglasnost Republičke direkcije za imovinu RS ukoliko na predmetnom zemljištu nije upisano neko drugo lice sa pravom korišćenja.
S obzirom da se radi o izgradnji objekta iz člana 2. stav 1. tačka 27. Zakona, mišljenja smo da je za izgradnju pomenute bušotine vodosnabdevanja dovoljna saglasnost nosioca prava korišćenja – Srednje škole, jer je pomenuta ustanova upisana u svojstvu – nosilac prava korišćenja i da u tom slučaju nije neophodna saglasnost Republičke direkcije za imovinu.
Za bolje razumevanje pitanja obima rešavanja imovinsko-pravnih odnosa može poslužiti i mišljenje Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture broj: 110-00-00282/2016-07 od 28.04.2016. godine u vezi primene člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji. Mišljenje je dato pre izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji, koje su donete tokom 2018., 2019. i 2020. godine.