Pitanja i odgovori

Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.

Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.

Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.

Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org

Postavite pitanje

Baza pitanja i odgovora

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Članom 135. stavom 6. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da se za rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobracajnih i drugih javnih povrsina u regulaciji posotojeće saobraćajnice u skladu sa faktičkim stanjem na terenu ne dostavlja dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu odnosno objektu. Da li to znači da ne treba pribaviti nikakvu saglasnost vlasnika kada faktička saobraćajnica prolazi preko parcela privatnih lica?

Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se prilikom izdavanja građevinske dozvole za izgradnju komunalne infrastrukture, kao i rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobraćajnih i drugih javnih površina u regulaciji postojeće saobraćajnice, u skladu sa faktičkim stanjem na terenu, ne dostavlja se dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu, odnosno objektu.

Dakle, ukoliko se radi o sanaciji, rekonstrukciji ili adaptaciji postojeće saobraćajnice (a ne o izgradnji nove saobraćajnice), saglasnost vlasnika zemljišta nije potrebna. S druge strane, ukoliko projekat rekonstrukcije predviđa proširenje saobraćajnice u odnosu na faktičko stanje, rešavanje imovinskih odnosa moralo bi biti rešeno kao prethodno pitanje.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Da li je moguće utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu u situaciji kada je podnet zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, koji je u privatnoj susvojini fizičkih lica, dok je na objektu u kome je navedeni stan evidentiran upisano kao držalac DOO. Zemljište predstavlja svojinu Republike Srbije. Predmetno zemljište je obuhvaćeno Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa vezanih za preuzimanje, čuvanje i privremeno korišćenje nepokretnosti u državnoj svojini, zaključenim između Opštine i RS.

Članom 70. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je zemljište za redovnu upotrebu zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela. S obzirom na to, da stan po Zakonu o planiranju i izgradnji nije objekat, već je to posebni deo objekta, utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, na žalost nije moguće.

Dakle, u ovom konkretnom slučaju trebalo bi utvrditi zemljište za redovnu upotrebu za ceo objekat, a nikako samo za stan. Takođe, savetujemo da se proveri šta piše u ugovoru o kupoprodaji stana, tj. da li u ugovoru piše da se prenosi i pravo korišćenja na zemljištu srazmerno površini stana. Ako se to u ugovoru spominje onda treba samo to da se sprovede u RGZ-u.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Odeljenje za urbanizam, privredu i inspekcijske poslove izdalo je Rešenje o odobrenju izvođenja radova za prenamenu objekta bez izvođenja građevinskih radova iz stambenog (A kategorija) u poslovni prostor (B kategorija). Zakonom o planiranju i izgradnji i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, za objekte B kategorije jasno je utvrđeno koja se dokumentacija prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole. Kako se u konkretnom slučaju radi o prenameni objekta bez izvođenja građevinskih radova, iako je objekat B kategorije, da li je potrebno uz zahtev priložiti Izveštaj komisije o tehničkom pregledu objekta? Da li je potrebno izdavanje upotrebne dozvole, ili već pravosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova za prenamenu objekta bez izvođenja radova predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, u skladu sa članom 145. Stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, te u tom slučaju nadležni organ po službenoj dužnosti pravosnažno rešenje dostavlja kroz sistem zahtev katastru za promenu namene objekta?

Prema članu 145. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, upotrebna dozvola se može izdati na zahtev investitora, po završetku izgradnje, odnosno izvođenja radova, ali njeno pribavljanje nije obavezno.

Prema članu 145. stav 8. pravnosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova, za objekte koji se u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima mogu upisati u javnu evidenciju, kao i za promenu namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja radova, predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za predmetni objekat, odnosno izvođenje radova izdata i upotrebna dozvola po zahtevu investitora, osnov za upis u javnu knjigu predstavlja pravnosnažno rešenje iz stava 3. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.

S obzirom da se u konkretnom slučaju radi samo o promeni namene bez izvođenja radova, a uz pretpostavku da sam objekat koji je predmet promene namene već ima upotrebnu dozvolu, upis promene namene u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima bi se mogao izvršiti na osnovu pravosnažnog rešenja o odobrenju promene namene.

Pravilnikom kojim se uređuje sprovođenje objedinjene procedure elektronskim putem, članom 31. stav 4. pod 2) predviđeno je da nadležni organ, po prijavi radova, dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli (ili rešenje o odobrenju po shodnoj primeni), potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, radi predbeležbe objekta, odnosno posebnih delova objekta u izgradnji, osim ako je ta predbeležba već izvršena po zahtevu stranke u fazi nakon izdavanja građevinske dozvole (ili rešenja o odobrenju po shodnoj primeni).

U konkretnom slučaju, pošto se radi o promeni namene bez izvođenja radova, pa se ne vrši prijava radova, predbeležba bi se mogla izvršiti na zahtev investitora nakon izdavanja rešenja o odobrenju promene namene.

Pri ovome treba voditi računa da je za promenu namene potrebno u rešenju o odobrenju utvrditi i eventualni iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta koji je potrebno da investitor plati (obično je iznos doprinosa za poslovanje veći od doprinosa za stambenu namenu, u kom slučaju je potrebno da se plati razlika), pa je moguće da će organ koji vrši upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti tražiti da investitor uz zahtev za upis priloži i dokaz o uplati ove razlike doprinosa utvrđene rešenjem o odobrenju promene namene.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Predmet ozakonjenja su privremeni montažni objekti za koje je izdato odobrenje za izgradnju 1991. godine, na osnovu Odluke o izgradnji i postavljanju pomoćnih objekata i manjih montažnih objekata na teritoriji JLS. Investitori su sa JLS zaključili ugovor, kojim im je dato na privremeno korišćenje građevinsko zemljište radi izgradnje predmetnih objekata. Navedenim ugovorima je bilo propisano da se investitori obavezuju da o svom trošku uklone privremeni objekat prilikom realizacije DUP-a za taj deo grada. Navedenom Odlukom je takođe, propisano da je korisnik privremene lokacije dužan da objekat ukloni o svom trošku ukoliko se pristupi realizaciji urbanističkog plana za predmetni prostor. PGR-om iz 2018. godine, namena zemljišta na predmetnoj lokaciji je zaštitno zelenilo. Članom 4. stav 5. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da se ovaj zakon ne primenjuje na objekte izgrađene, odnosno rekonstruisane u slučajevima kada je investitor izgradio/rekonstruisao objekat pozivajući se na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen protivno cilju zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno i priznato, odnosno protivno cilju rešenja zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno i priznato, odnosno protivno cilju rešenja ili drugog pojedinačnog akta kojim je utvrđeno pravo u skladu sa zakonom, a naročito u slučaju kada investitor gradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata. Da li se prilikom ozakonjenja napred navedenog privremenog montažnog objekta, zahtev investitora za ozakonjenje može odbiti, samo po osnovu činjenice da je taj objekat izgrađen u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata ili je neophodno utvrditi kumulativno postojanje zloupotrebe prava izgradnje investitora iz člana 4. stav 5. zakona, na šta investitor ukazuje? Pri otme, neki od predmetnih privremenih objekata ne mogu uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene objekta (čl. 8. stav 1. i 2. Zakona), dok su pojedini objekti u skladu sa namenom, ali su privremeni montažni objekti, pa bi u tom slučaju trebalo primeniti član 4. stav 5. Zakona.

Članom 4. stav 5. Zakona o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US) je propisano da se ovaj zakon ne primenjuje na objekte izgrađene, odnosno rekonstruisane u slučajevima kada je investitor izgradio/rekonstruisao objekat pozivajući se na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen protivno cilju zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno ili priznato, odnosno suprotno cilju rešenja ili drugog pojedinačnog akta kojim je utvrđeno pravo u skladu sa zakonom, a naročito u slučaju kada investitor izgradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata.

To znači da se zakon se ne primenjuje na objekte izgrađene, odnosno rekonstruisane u slučajevima:

  • kada je investitor izgradio/rekonstruisao objekat pozivajući se na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen protivno cilju zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno ili priznato,
  • kada je investitor izgradio/rekonstruisao objekat pozivajući se na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen suprotno cilju rešenja ili drugog pojedinačnog akta kojim je utvrđeno pravo u skladu sa zakonom,
  • kada je investitor izgradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili
  • kada je investitor izgradi objekat trajnog karaktera na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata.

Ovim članom propisana su četiri posebna uslova u kojima se zakon ne primenjuje. Kumulativno mogu, ali ne moraju biti ispunjeni treći i četvrti uslov, a to je kada investitor izgradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata.

Ovaj deo člana odnosi na objekte trajnog karaktera, a kako se u konkretnom slučaju radi o privremenom montažnom objektu, zbog čega se zahtev investitora za ozakonjenje ne može odbiti samo po osnovu činjenice da je taj objekat izgrađen u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata, već se najpre mora utvrditi šta je izvedeno na terenu i da li je predmet ozakonjenja objekat trajnog karaktera, u tom slučaju je moguće primeniti odredbe ovog člana, ili privremeni montažni objekt, u kom slučaju odredbe ovog člana nije moguće primeniti.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Odeljenje za građevinske i inspekcijske poslove dostavlja službi za katastar nepokretnosti rešenja o ozakonjenju objekata na upis u evidenciju o nepokretnostima i pravima na njima. Služba za katastar nepokretnosti traži da se u rešenju o ozakonjenju objekata (npr. pomoćnog objekta tipa garaža) navede podatak o tome ko je vlasnik odnosno suvlasnik nelegalnog objekta i u kojem delu. Da li rešenje o ozakonjenju nezakonito sagrađenog objekta treba da sadrži ovaj podatak i da li je osnovan zahtev Službe za katastar nepokretnosti?

Zakonom o ozakonjenju objekata (“Službeni glasnik RS, 96/15, 83/18 i 81/20-odluka US”), članom 10. propisano je da predmet ozakonjenja može biti objekat za koji vlasnik dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu, pritom se pod odgovarajućim pravom smatra pravo svojine na objektu, odnosno pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini.

Na osnovu utvrđenog prava vlasnika nelegalno izgrađenog objekta postupajući prvostepeni organ sprovodi postupak ozakonjenja.

Dakle, bitan elemenat za postupak ozakonjenja je posedovanje odgovarajućeg prava vlasnika objekta.

Članom 34. stav 7. Zakona o ozakonjenju propisano je šta rešenje o ozakonjenju obavezno sadrži:

  • konstataciju da se tim rešenjem vrši ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta, dela objekta, odnosno nezakonito izvedenih radova;
  • naziv, odnosno ime i prezime vlasnika objekta kome se izdaje rešenje o ozakonjenju, sa naznakom sedišta, odnosno adrese;
  • podatke o objektu koji je predmet ozakonjenja, sa osnovnim podacima o njegovoj nameni, vrsti, gabaritu, spratnosti, neto i BRGP i oznaku lokacije na kojoj se nalazi (katastarska parcela, katastarska opština, ulica i kućni broj ako je određen, opština, odnosno grad);
  • ime, prezime i broj licence preduzetnika ili naziv privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica, koje je izradilo izveštaj o zatečenom stanju objekta i ime, prezime i broj licence odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova;
  • konstataciju da je izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova sastavni deo rešenja o ozakonjenju; 
  • dokaz o plaćenoj taksi za ozakonjenje.

Članom 141. Zakona o opštem upravnom postupku između ostalog propisano je da rešenje u upravnom postupku obavezno sadrži naziv i adresu organa koji donosi rešenje i propis o njegovoj nadležnosti, broj i datum rešenja, lično ime ili naziv stranke i njenih zastupnika i njihovo prebivalište ili sedište i kratko naznačenje predmeta postupka.

Stoga, osnovan je zahtev nadležnog katastra u pogledu sadržine samog rešenja o ozakonjenju, jer da bi se neko rešenje moglo sprovesti u katastru neophodno je da su u rešenju navedeni podaci o vlasniku nelegalno izgrađenog objekta.

Samo rešenje koje poseduje sve podatke može biti isprava podobna za uknjižbu prava svojine na tako ozakonjenom objektu u korist lica vlasnika nelegalno izgrađenog objekta.