Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeVlasnik kuće je zaključio ugovor o zakupu porodične stambene zgrade sa ćerkom. Da li je on/ona u obavezi da plaća porez na imovinu?
Odredbama člana 2. Zakona o porezima na imovinu uređen je predmet oporezivanja. Od 1. januara 2014. godine predmet oporezivanja porezom na imovinu su nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije na kojima je konstituisano, između ostalog, pravo svojine i pravo zakupa stana ili stambene zgrade u korist fizičkih lica, u skladu sa zakonom kojim je uređeno stanovanje, odnosno socijalno stanovanje, odnosno zakonom kojim su uređene izbeglice, za period duži od jedne godine ili na neodređeno vreme. Istim članom zakona uređeno je da kada je na nepokretnosti konstituisano neko drugo pravo, državina ili korišćenje, onda se porez plaća na to pravo, državinu ili korišćenje, a ne na pravo svojine.
Prema odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koji se primenjuje od 2017. godine, zakupac na neodređeno vreme stana, koji je to pravo stekao u skladu sa zakonom, odnosno po sili zakona i stan koristi po pravnom osnovu koji može biti: ugovor o zakupu stana i/ili odluka nadležnog organa, odnosno pravosnažno sudsko rešenje koje zamenjuje ugovor o zakupu stana, stiče svojstvo zakupca stana na neodređeno vreme.
U skladu sa Zakonom o porezima na imovinu, predmet oporezivanja je zakup stana ili stambene zgrade konstituisan u korist fizičkog lica, za priod duži od jedne godine ili na neodređeno vreme.
Kada je zakup stana ili stambene zgrade, u skladu sa zakonom kojim je uređeno stanovanje, ugovoren na vreme kraće od jedne godine, oporezivo pravo je pravo svojine, što znači da je poreski obveznik vlasnik stana ili stambene zgrade.
Po Zakonu o stanovanju koji je bio na snazi u vreme kada su pisane odredbe Zakona o porezima na imovinu, zakup stana ili stambene zgrade koji nema karakter zakupa po propisima o stanovanju, već je obligacionog karaktera, nije bio oporezivo pravo za porez na imovinu, već oporezivo pravo je pravo svojine i obveznik poreza na imovinu je vlasnik nepokretnosti.
S obzirom da je novi Zakon o stanovanju uredio da i ugovoreni (obligacioni) zakup jeste zakup u skladu sa zakonom kojim je uređeno stanovanje,
Da je u ugovoru navedeno da zakupac treba da podnese poresku prijavu, tada postoji pravni osnov da se porez na imovinu utvrdi zakupcu, jer je ugovor sačinjen u 2017. godini, nakon stupanja na snagu odredbi novog Zakona o stanovanju.
Napominjemo da odredbe Zakona o porezima na imovinu nisu usklađene sa ovim promenama Zakona o stanovanju iz razloga što Zakon o porezima na imvoinu nije ni menjan u ovom periodu, tako da je došlo do neusaglašenosti dva zakona. Očekujemo da će kod prve izmene Zakona o porezima an imovinu biti propisano da oporezivo pravo bude samo pravo zakupa za neprofitne zakupnine 8što je starim Zakonom o stanovanju i bilo uređeno).
O ovome treba da vodite računa, da nakon izmene zakonskih odredbi znate gde treba da promenite poreskog obveznika.
Zbog svega navedenog preporuka je da se gde god je to moguće, poreska obaveza ne prebacuje na zakupca u slučajevima obligacionog zakupa koji traje duže od 1 godine ili ako se i prebaci obaveza na zakupca da se to negde evidentira da bi se nakon izmene zakona to moglo lako korigovati.
Stranica sa pitanjima i odgovorima iz oblasti rada lokalne poreske administracije organizuje se kroz saradnju projekta „Institucionalna podrška SKGO-treća faza“ koji sprovodi SKGO i programa „Reforma poreza na imovinu“ koji sprovodi HELVETAS, a koje podržava Švajcarska Vlada.
U članu 2. stav 1. tačka 2) određeno je da se porez plaća na pravo zakupa stana ili stambene zgrade konstituisane u korist fizičkih lica, u skladu sa zakonom kojim je uređeno stanovanje, odnosno socijalno stanovanje odnosno zakonom kojim su uređene izbeglice, za period duži od jedne godine ili na neodređeno vreme. U praksi postoje slučajevi kada su ugovori o zakupu na kraći period od jedne godine, ali se istekom roka zakupa zaključuje novi ugovor sa narednim danom tako da faktički nema prekida i zakup traje preko godinu dana, odnosno više godina. Takođe, u praksi postoje slučajevi da se ugovori na kraći rok od godinu dana produžavaju nakon nekog vremena (sa prekidom do 2-3 meseca), ali da faktički lica koriste stanove u mnogo dužem vremenu od godinu dana. Da li u ovim slučajevima treba zaduživati za porez na imovinu?
U slučajevima kada se ugovori (koji su na period kraći od godinu dana) više puta produžavaju bez prekida, može smatrati da je poreski obveznik zakupac stana, s obzirom da je u tom slučaju pravo zakupa konstituisano u korist zakupca za period duži od jedne godine.
Međutim, kada postoji prekid od, kako navodite, dva do tri meseca, tada se ne može smatrati da je pravo zakupa konstituisano na period duži od jedne godine, već u tom slučaju, za vreme prekida to lice ima državinu neposternosti u javnoj svojini bez pravnog osnova I za taj period to lice jeste poreski obveznik po članu 2. stav 1. tačka 7. Zakona o porezima na imovinu.
Napominjemo da je u praksi sigurno dosta komplikovano pratiti sve to, ali strogo formalno gledano to bi bilo tako.
Stranica sa pitanjima i odgovorima iz oblasti rada lokalne poreske administracije organizuje se kroz saradnju projekta „Institucionalna podrška SKGO-treća faza“ koji sprovodi SKGO i programa „Reforma poreza na imovinu“ koji sprovodi HELVETAS, a koje podržava Švajcarska Vlada.
Potrebno je tumačenje člana 3. Uredbe o kriterijumima za utvrđivanje naknade za zaštitu i unapređivanje životne sredine i najvišeg iznosa naknade u vezi sa građevinskim zemljištem koja kaže „Zemljište iz stava 1. tačka 1) alineja treća ovog člana je zemljište na kojem nije izgrađen objekat ili na kojem postoji privremena građevina, kao i zemljište na kojem se ne nalazi nepokretnost iz stava 1. tačka 1) alineja druga ovog člana.“ Da li to znači da ako se na nekoj parceli (građevinskom zemljištu) nalazi objekat (poslovni prostor) da se za tu parcelu ne plaća posebna naknada za zaštitu i unapređenje životne sredine za gradsko građevinsko zemljište, već samo za objekat ili se samo zemljište umanjuje za površinu zemljišta pod objektom i onda se obračunava naknada posebno za zemljište, a posebno za objekat?
Član 3. stav 1. tačka 1) Uredbe o kriterijumima za utvrđivanje naknade za zaštitu i unapređivanje životne sredine i najvišeg iznosa naknade propisuje:
Nајviši iznоs nаknаdе kојi sе mоžе оdrеditi iznоsi:
1) pо оsnоvu kоrišćеnjа nеpоkrеtnоsti:
– 1 dinаr/m² zа kоrišćеnjе stаmbеnih zgrаdа i stаnоvа, nаmеnjеnih i pоdоbnih zа stаnоvаnjе,
– 3 dinаrа/m² zа kоrišćеnjе pоslоvnih zgrаdа i pоslоvnih prоstоriја zа оbаvlјаnjе pоslоvnе dеlаtnоsti privrеdnih subјеkаtа,
– 0,50 dinаrа/m² zа kоrišćеnjе zеmlјištа zа оbаvlјаnjе rеdоvnе dеlаtnоsti privrеdnih subјеkаtа.
Član 3. stav 2. Uredbe propisuje da je zemljište iz stava 1. tačka 1) alineja treća, zemljište na kojem nije izgrađen objekat ili na kojem postoji privremena građevina, kao i zemljište na kojem se ne nalazi nepokretnost iz stava 1. tačka 1) alineja druga ovog člana (poslovni prostor).
Stav 1. tačka 1) člana 3. Uredbe uređuje naknadu za zaštitu i unepređenje životne sredine po m2. Na osnovu člana 3. stav 2. Uredbe pod “zemljištem na kojem se ne nalaze nepokretnosti iz stave 1. tačka 1) alineja druga ovog člana”, ne podrazumeva se zemljište na kome se ne nalazi poslovni objekat, već zemljište na kom je izgrađen objekat, pri čemu u plaćanje naknade ne ulazi zemljište pod objektom, već samo oko objekta, što je u Uredbom definisano kao “zemljište na kojem se ne nalaze nepokretnosti iz stave 1. tačka 1) alineja druga ovog člana. Dakle, posebno se obračunava naknada za objekat, a posebno naknada za zemljište oko objekta.
Stranica sa pitanjima i odgovorima iz oblasti rada lokalne poreske administracije organizuje se kroz saradnju projekta „Institucionalna podrška SKGO-treća faza“ koji sprovodi SKGO i programa „Reforma poreza na imovinu“ koji sprovodi HELVETAS, a koje podržava Švajcarska Vlada.
Primenjujući član 33. stav 2. člana Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu, JLS je donela odluku o prosečnim cenama kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zonama i listu objavila do 30.11.2018.godine. U navedenoj odluci (obzirom da postoje 3 zone) nije utvrđena prosečna cena šumskog zemljišta u prvoj zoni i građevinskog zemljišta u trećoj zoni (obzirom da nije bilo prometa nepokretnosti, ni u zoni, ni u graničnim zonama), dok su ostale prosečne cene za odgovarajuće nepokretnosti utvrđene. Obzirom da bi doneli odluku kojom se neizgrađeno građevinsko zemljište razvrstava u poljoprivredno, odnosno u šumsko zemljište u skladu sa članom 33. stav 2. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu, da li je JLS u obavezi da do 31.12.2018. godine donese novu odluku kojom ponovo definiše cene građevinskog, poljoprivrednog, odnosno šumskog zemljišta u zonama, i šta sa zonama gde nema utvrđene prosečne cene? Jasno je da je JLS dužna da donese odluku o prosečnoj ceni kvadratnog metra drugog zemljišta u zonama, ali psotoji nedoumica da li ukoliko se donese odluka kojom se neizgrađeno građevinsko zemljište razvrstava u poljoprivredno, odnosno u šumsko zemljište u skladu sa članom 33. stav 2. Zakona, u tom slučaju mora da se donese i nova odluka o prosečnim cenama (iako je ista doneta i objavljena, s tim da u istoj nije utvrđena prosečna cena šumskog zemljišta u prvoj zoni i građevinskog zemljišta u trećoj zoni)?
Članom 33. Zakona o izmenama Zakona o porezima na imovinu propisano je da će se porez na imovinu utvrđivati i plaćati u skladu sa ovim zakonom počev za 2019. godinu.
JLS može do 31. decembra 2018. godine doneti odluku kojom se neizgrađeno građevinsko zemljište na njenoj teritoriji, koje se koristi isključivo za gajenje biljaka, odnosno sadnog materijala, odnosno šuma, za svrhu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu za 2019. godinu, razvrstava u poljoprivredno, odnosno u šumsko zemljište. S obzirom da je rok za donošenje akata JLS za utvrđivanje poreza na imovinu za 2019. godinu, bio 30. novembar 2018. godine i da su JLS imale obavezu da do tog roka donesu i objave svoja akta, novim zakonskim odredbama dat je dodatni rok JLS, da može (a ne mora) da donese i objavi odluku kojom će urediti da se neizgrađeno građevinsko zemljište na njenoj teritoriji, koje se koristi isključivo za gajenje biljaka, odnosno sadnog materijala, odnosno šuma, za svrhu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu za 2019. godinu, razvrstava u poljoprivredno, odnosno u šumsko zemljište.
Napominjemo da JLS može posebnom odlukom urediti napred navedeno, odnosno to mora učiniti ako je donela i objavila akt o prosečnim cenama koji nije odluka, ili može doneti i objaviti odluku o dopuni odluke o prosečnim cenama.
Za utvrđivanje poreza na imovinu za 2019. godinu, JLS su dužne da do 31. decembra 2018. godine utvrde i objave prosečne cene kvadratnog metra drugog zemljišta u zonama. Ako nije bilo prometa drugog zemljišta ni u jednoj zoni, tada se ne mora donositi odluka o dopuni odluke o prosečnim cenama, u kojoj bi podaci za drugo zemljište ostali nepopunjeni (faktički se odluka ne bi menjala). Članom 6. ZPI je propisano da ako nije utvrđena cena drugog zemljišta, a utvrđena je cena poljoprivrednog, vrednost drugog zemljišta kao poreska osnovica se utvrđuje primenom cene za poljoprivredno zemljište u toj zoni umanjene za 40%. U tom slučaju se smatra da je utvrđivanjem cene poljoprivrednog zemljišta utvrđena cena drugog zemljišta u zoni.
Takođe, u slučaju da JLS odluči da donese odluku kojom će propisati da se neizgrađeno građevinsko zemljište na njenoj teritoriji, koje se koristi isključivo za gajenje biljaka, odnosno sadnog materijala, odnosno šuma, za svrhu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu za 2019. godinu, razvrstava u poljoprivredno, odnosno u šumsko zemljište, tada ima obavezu da do 31. decembra 2018. godine utvrdi i objavi prosečne cene građevinskog, poljoprivrednog, odnosno šumskog zemljišta u zonama, s obzirom da se zemljište drugačije razvrstava.
Navedene odluke (o razvrstvanju zemljišta i nova odluka o prosečnim cenama), primenjivaće se kod utvrđivanja poreza na imovinu za 2019. ako su donete i objavljene do 31. decembra 2018. godine, na način na koji se objavljuju opšti akti JLS koja ih je donela.
Prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zonama, osim prosečnih cena koje su uređene novim odlukama (za zemljište), koje su utvrđene na osnovu cena u prometu u zonama ili graničnim zonama, definisanim članom 6. stav 7. Zakona o porezima na imovinu i objavljene do 30. novembra 2018. godine u skladu sa tim zakonom, primenjivaće se kod utvrđivanja poreza na imovinu za 2019.
Prema navedenom, ukoliko se neizgrađeno građevinsko zemljište razvrstava u poljoprivredno ili šumsko, s obzirom da se zemljište sada drugačije razvrstava, (u odnosu na razvrstavanje koje je rađeno za formiranje prosečnih cena u zoni za odluku koja je objavljena do 30. novembra 2018. godine), pa samim tim i prosečne cene će biti drugačije, JLS je u obavezi da donese dopunu odluke o prosečnim cenama koja će se odnositi samo na prosečne cene u zoni za zemljište.
Stranica sa pitanjima i odgovorima iz oblasti rada lokalne poreske administracije organizuje se kroz saradnju projekta „Institucionalna podrška SKGO-treća faza“ koji sprovodi SKGO i programa „Reforma poreza na imovinu“ koji sprovodi HELVETAS, a koje podržava Švajcarska Vlada.
Član 2. Zakona o porezima na imovinu predviđa da se porez na imovinu plaća na ukupnu površinu zemljišta, a onda član 12. definiše da se porez ne plaća na nepokretnosti, da bi tačka 8) istog člana predvidela zemljište - za površinu pod objektom na koji se porez plaća. S tim u vezi, molimo za tumačenje ovih odredbi, a pre svega da li se plaća na celu parcelu preko 10 ari, ili se odbija površina npr. stambene zgrade na konkretnoj parceli?
Članom 2. Zakona o porezima na imovinu propisano je šta je predmet oporezivanja. Novim stavom 4. ovog člana Zakona o porezima na imovinu, propisano je da se kada se porez plaća na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari i na pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari, u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni režim građevinsog zemljišta, predmet oporezivanja je ukupna površina tog zemljišta.
Navedenom odredbom precizirano je koja površina zemljišta se oporezuje, odnosno za šta postoji predmet oporezivanja, što je bilo potrebno imajući u vidu da je stav jednog dela sudske prakse bio da se porez plaća na razliku između ukupne površine zemljišta i površine od 10 ari, dok je namera zakonodavca, što je potvrđeno i kroz mišljenja Ministarstva finansija o primeni propisa, da se porez plaća na ukupnu površinu zemljišta preko 10 ari, u smislu toga šta je predmet oporezivanja.
Kada su u pitanju poreska oslobođenja propisana odredbama člana 12. Zakona o porezima na imovinu, pored ostalog izmenjena je i tačka 8) člana 12. Zakona, tako da se poresko oslobođenje propisano za zemljište pod objektom na koji se porez plaća ne ostvaruje za zemljište pod objektima koji se smatraju sastavnim delom zemljišta i ne oporezuju kao objekti, iz člana 2b stav 1 Zakona tj. objektima koji se smatraju sastavnim delom zemljišta i ne oporezuju se kao objekti. Na taj način se otklanja mogućnost dvostrukog izuzimanja od oporezivanja (izuzimanja tih objekata kao sastavnih delova zemljišta i ostvarivanja oslobođenja za zemljište ispod njih).
Članom 12 a Zakona, dalje je propisano šta se smatra površinom zemljišta pod objektom u skladu sa članom 12. stav 1. tačka 8) Zakona, odnosno da se iz oporezivanja ne izuzima gabarit objekta već samo ona korisna površina prizemnog dela objekta za kuju se vrši utvrđivanje poreza.
Shodno navedenom, počev od 2019. godine, porez se ne plaća na površinu zemljišta po objektom na koji se porez plaća, osim za zemljište:
Prema tome, kako član 2. propisuje koje nepokretnosti su predmet oporezivanja, a član 12 poreska oslobođenja za te nepokretnosti, bez obzira što oba člana zakona koriste termin da se porez „plaća“, smatramo da uzimajući u obzir postupak oporezivanja i činjenicu da nešto mora biti oporezivo da bi se potom ostvarilo pravo na poresko oslobođenje, jasno je da površina oporezivog zemljišta za koju obveznik ne ostvari pravo na poresko oslobođenje ostaje oporeziva i da će se porez na kraju plaćati samo za tu površinu.
Na primer, ako je ukupna površina zemljišta 12 ari, to zemljište jeste predmet oporezivanja jer je njegova ukupna površina veća od 10 ari. Ako se na tom zemljištu nalazi prizmeni objekat gabarita 650m2, a čija je korisna površina 600m2, tada obveznik ima pravo na poresko oslobođenje za zemljište pod objektom, ali za površinu od 600m2 tog objekta (ne za ceo gabarit), pa mu se porez na imovinu utvrđuje za preostalih 600m2. Ako se na tom zemljištu nalazi i staza površine 30m2, koja u građevinskom smislu jeste objekat, ali se prema članu 2b smatra sastavnim delom zemljišta u smislu oporezivanja porezom na imovinu, onda za tu stazu obveznik nema pravo na poresko oslobođenje za zemljište pod objektom, jer se ona već oporezuje kao zemljište.
Stranica sa pitanjima i odgovorima iz oblasti rada lokalne poreske administracije organizuje se kroz saradnju projekta „Institucionalna podrška SKGO-treća faza“ koji sprovodi SKGO i programa „Reforma poreza na imovinu“ koji sprovodi HELVETAS, a koje podržava Švajcarska Vlada.