Pitanja i odgovori

Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.

Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.

Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.

Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org

Postavite pitanje

Baza pitanja i odgovora

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Investitor je podneo zahtev za završetak višeporodičnog stambenog objekta u konstruktivnom smislu. Objekat je izveden u gabaritima i visini u skladu sa građevinskom dozvolom i projektom za građevinsku dozvolu. Odstupanje od projekta odnosi se na izveden bazen na lokaciji terase na 4. etaži, koji nije sadržan u građevinskoj dozvoli i projektu za građevinsku dozvolu. Kako da postupi građevinski inspektor u navedenoj situaciji? Da li može da potvrdi konstrukciju i naloži izmenu građevinske dozvole ili ne može da potvrdi konstrukciju?

Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) je članom 142. stav 1. propisano da je investitor dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole, ako u toku izgradnje, odnosno izvođenja radova, nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu.

Istim članom u stavu 2. definisano je da se izmenom u smislu stava 1. ovog člana smatra svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta.

Građevinski inspektor je, u skladu sa odredbama člana 176. stav 1. tačka 1. Zakona, ovlašćen da naredi rešenjem obustavu radova i uklanjanje objekta ili njegovog dela, ako se objekat gradi suprotno građevinskoj dozvoli.

U skladu sa odredbama člana 142. stav 1. tačka 2. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinski inspektor je ovlašćen da naloži rešenjem obustavu radova i odredi rok koji ne može biti duži od 30 dana od dana urednog uručenja investitoru - za podnošenje zahteva sa urednom dokumentacijom za izmenu građevinske dozvole, ako se objekat ne gradi prema izdatoj građevinskoj dozvoli, a ako investitor u ostavljenom roku ne pribavi, odnosno ne izmeni građevinsku dozvolu, da naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela.

Zakonom je propisano da se rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela odnosi i na delove objekta koji nisu opisani u rešenju o rušenju, a nastali su nakon sastavljanja zabeležbe i čine jednu građevinsku celinu.

Na osnovu navedenog, mišljenja smo da je u konkretnom slučaju građevinski inspektor dužan da, najpre, obustavi dalje izvođenje radova i naloži podnošenje zahteva za izmenu građevinske dozvole, pa da tek po izmenjenoj građevinskoj dozvoli postupa po prijavi investitora da je objekat završen u konstruktivnom smislu.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Kako ozakoniti objekat za koji je Pokrajinski sekretarijat za energetiku, građevinarstvo i saobraćaj poništio rešenje o rušenju građevinskog inspektora, a prvostepeni organ nije ponovio postupak, jer je smatrao da je rešenje poništeno dva puta i vratio ga Pokrajini na odlučivanje?

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US i 1/2023 - odluka US) propisao je članom 6. i 23, da se postupak ozakonjenja, može pokrenuti:

  1. za objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine i koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, tako što se zahtevi i prijave za legalizaciju objekata podneti do 29. januara 2014. godine, smatraju zahtevima u smislu ovog zakona,
  2. za objekat za koji je podnet zahtev u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Službeni glasnik RS", br. 25/13, 145/14 i 96/15), za koji postupak nije pravnosnažno okončan,
  3. za objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, za koji je nadležni građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju, u skladu sa odredbama Zakona o ozakonjenju objekata ("Službeni glasnik RS", broj 96/15),
  4. za objekat za koji nadležni građevinski inspektor nije doneo rešenje o rušenju, a vidljiv je na satelitskom snimku iz 2015. godine, tako što organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dostavi obaveštenje o vidljivosti objekta na satelitskom snimku organu nadležnom za vođenje postupka ozakonjenja,  u skladu sa odredbama ovog zakona.

Ukoliko je, u konkretnom slučaju, rešenje građevinskog inspektora jedini dokaz da se radi o objektu, tj. građevinskim radovima koji mogu biti predmet ozakonjenja, dužni ste da sačekate da se okonča postupak po žalbu na rešenje građevinskog inspektora, bez obzira na vaše mišljenje o tome kako je bio dužan da postupi građevinski inspektor.

Do okončanja drugostepenog postupka i, eventualno, upravnog spora, vi ćete to tretirati kao prethodno pitanje, koje čini samostalnu pravnu celinu i za čije rešavanje je nadležan drugi organ, bez čijeg rešenja ne možete odluči o upravnoj stvari koja predmet vašeg postupka, te ćete postupak ozakonjenja prekinuti rešenjem dok drugi organ ne reši prethodno pitanje. Rešenje o prekidu postupka ćete doneti primenom odredaba člana 107. i člana 100. Zakon o opštem upravnom postupku ("Sl. glasnik RS", br. 18/2016, 95/2018 - autentično tumačenje i 2/2023 - odluka US).

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Da li je potrebna promena namene za izgradnju hladnjače, koja je u svrsi poljoprivrede, jer prema prostornom planu parcela pripada građevinskom reonu ali je u katastru registrovano kao poljoprivredno zemljište?

Postupak prenamene poljoprivrednog u građevinsko zemljište uređen je članom 88 Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020 i 52/2021), kao i članovima 43 - 47 Zakona o naknadama za korišćenje javnih dobara ("Sl. glasnik RS", br. 95/2018, 49/2019, 86/2019 - usklađeni din. izn., 156/2020 - usklađeni din. izn., 15/2021 - dop. usklađenih din. izn. i 15/2023 - usklađeni din. izn.)

Stavom 5. člana 88. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište.

Član 47. Zakona o naknadama za korišćenje javnih dobara predviđa izuzetke od obaveza plaćanja naknade za prenamenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, pa se predviđa (tačka 2) da se naknada neće plaćati kod izgradnje ekonomskih objekata koji se koriste za primarnu poljoprivrednu proizvodnju, odnosno koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, a vlasniku je poljoprivreda osnovna delatnost i ako ne poseduje drugo odgovarajuće poljoprivredno zemljište.

Članom 2. Zakona o planiranju i izgradnji je definisano da su Ekonomski objekti - objekti za gajenje životinja (staje za gajenje konja, štale za gajenje goveda, objekti za gajenje živine, koza, ovaca i svinja, kao i objekti za gajenje golubova, kunića, ukrasne živine i ptica); prateći objekti za gajenje domaćih životinja (ispusti za stoku, betonske piste za odlaganje čvrstog stajnjaka, objekti za skladištenje osoke); objekti za skladištenje stočne hrane (senici, magacini za skladištenje koncentrovane stočne hrane, betonirane silo jame i silo trenčevi), objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda (ambari, koševi), ribnjaci, krečane, ćumurane i drugi slični objekti na poljoprivrednom gazdinstvu (objekti za mašine i vozila, pušnice, sušionice i sl.).

U konkretnom slučaju, potrebno je utvrditi da li je objekat koji se gradi na predmetnoj parceli (hladnjača) ekonomski objekat, odnosno da li je to objekat u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje. Ukoliko se utvrdi da jeste, u tom slučaju bi bilo moguće primeniti izuzetak iz člana 47. Zakona o naknadama, a ukoliko nije, utvrđuje se obaveza plaćanja naknade u skladu sa Zakonom.

Predmetna parcela po prostornom planu nalazi se u gradjevinskom području i samim tim za potrebe gradnje iste shodno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, Zakonu o zaštiti zemljišta, Zakonu o naknadama za korišćenje javnih dobara, kao i Zakonu o planiranju i izgradnji potrebno je utvrditi naknadu za plaćanje za promenu namene. Imaju registrovano poljoprivredno gazdinstvo, ali to ih ne oslobađa od plaćanja promene namene. Hladnjače ne spadaju u kategoriju objekata koja bi se oslobađala od plaćanja. Naknada se utvrđuje za celu površinu parcele.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Da li se može izdati građevinska dozvola, odnosno odobrenje za izvođenje radova, dogradnju, adaptaciju, rekonstrukciju i sl. za objekat koji je u celini ili delimično pod hipotekom? Da li je potrebno u tom slučaju priložiti saglasnost hipotekarnog poverioca, u skladu sa čl.17. Zakona o hipoteci?

Kod prava i obaveza vlasnika nepokretnosti i hipotekarnog poverioca neophodno je uzeti u obzir odredbe člana 16 i 17. Zakona o hipoteci. 

Naime, članom 16. Zakona o hipoteci propisano je da vlasnik nepokretnosti nad kojom je ustanovljena hipoteka ima prava, između ostalih, da upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni, da ubira plodove, kao i da predmet hipoteke otuđi i prenese pravo na treće lice.

Članom 17. Zakona o hipoteci propisane su obaveze vlasnika nepokretnosti. Stavom 1. ovog člana propisano je da vlasnik hipotekarne nepokretnosti ne sme fizički da menja predmet hipoteke bez pismene saglasnosti poverioca, koju hipotekarni poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.

Pod fizičkim menjanjem se podrazumeva: pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.

Stavom 2. istog člana propisano je da je vlasnik nepokretnosti dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost hipotekarne nepokretnosti.

Saglasno svemu navedenom mišljenja smo da je u konkretnom slučaju potrebno pribaviti saglasnost hipotekarnog poverioca ako se planira fizičko menjanje hipotekarne nepokretnosti.

Urbanizam, izgradnja i stanovanje

Može li se na osnovu ugovora o zakupu izvršiti ozakonjenje objekta tako da glasi na fizičko i pravno lice, ili samo pravno lice? Ili je najispravnije ozakoniti na fizičko lice koje je vlasnik zemljišta i takođe na njega glase građevinske dozvole zajedno sa pravnim licem, uz saglasnost pravnog lica?

Zakonom o ozakonjenju objekta („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 – odluka US i 1/2023 – odluka US) je članom 10. stav 1. i 2. propisano da predmet ozakonjenja može biti objekat za koji vlasnik dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu, zavisno od toga koja vrsta radova, odnosno vrsta objekta je predmet ozakonjenja, a da se kao odgovarajuće pravo smatra pravo svojine na objektu, odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom o planiranju i izgradnji, kao odgovarajuća prava na građevinskom zemljištu.

Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/09, 81/09 – ispr., 64/10 – odluka US, 24/11, 121/12, 42/13 – odluka US, 50/13 – odluka US, 98/13 – odluka US, 132/14, 145/14, 83/18, 31/19, 37/19 – dr. zakon, 9/20 i 25/21) je članom 135. stav 2. propisano da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Zakon o planiranju i izgradnji pravo zakupa na građevinskom zemljištu u privatnoj svojini, kao odgovarajuće pravo na zemljištu na osnovu koga bi se izdalo rešenje o građevinskoj dozvoli, pominje samo kada su u pitanju objekti iz člana 69. stav 1. i 2, tako što u članu 69. stav 9. navodi da se kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz stava 1. i 2. ovog člana, osim dokaza propisanih članom 135. ovog zakona, može se podneti i ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima. 

Članom 135. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da se za izgradnju linijskih infrastrukturnih objekata, kao dokaz o odgovarajućem pravu smatra i zaključen ugovor o zakupu na zemljištu u privatnoj svojini, kao i drugi dokazi propisano članom 69. ovog zakona.

Kako stambeni objekat koji je predmet vašeg postupka ozakonjenja ne spada u ovu vrstu objekata za koje je Zakonom o planiranju i izgradnji propisana mogućnost da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra i zaključen ugovor o zakupu na zemljištu u privatnoj svojini, mišljenje Stručne službe SKGO je da ga u postupku  ozakonjenja koji vodite, ne možete uzeti u obzir.